房屋租赁专用发票税率大起底，别让这几个百分点坑了你的租房账单

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的老会计，我发现很多创业者，甚至是一些财务新手，一提到“房屋租赁专用发票”就头大，尤其是那个让人捉摸不定的“税率”，简直就像是薛定谔的猫，不到合同签完、发票开出来的那一刻,你永远不知道房东最后会给你报个什么数字。

这不仅仅是一个数学问题，更是一场关于利益、规则和谈判技巧的博弈，咱们就撇开那些晦涩难懂的法条原文，像老朋友喝咖啡聊天一样，好好扒一扒“房屋租赁专用发票税率”背后的那些门道,帮你省下不该花的冤枉钱。

为什么你非要执着于“专用发票”？

在聊税率之前，咱们得先统一一下认识：为什么很多企业租办公室、租宿舍时，死活都要房东开“增值税专用发票”，而不是“普通发票”？

这其中的奥妙，全在“抵扣”二字。

如果你是一般纳税人企业，你每个月需要向税务局缴纳增值税，这个税是根据你的销项税额（你卖货或服务收的税）减去进项税额（你买东西或服务付的税）得来的，房屋租赁，作为企业经营的一项重大成本，如果能拿到增值税专用发票，那发票上注明的税额，就是你的“进项税”,是可以用来抵扣你未来要交的税的。

举个生活中的例子：

我有个客户叫李总，他开了一家广告公司，是一般纳税人，去年他租了一层写字楼，年租金100万，如果房东给他开的是普通发票，或者不给发票，那李总的这100万成本就直接计入费用，没有任何抵扣，但如果房东能开增值税专用发票，假设税率是9%，那李总实际上付了100万，其中包含约8.26万元的税，这8.26万,李总就可以从自己公司要交的增值税里减掉。

你看，同样是掏100万，有专用发票，李总手里就多出了8万多块钱的“现金价值”（少交的税），大家争抢专用发票,本质上是在争抢这笔隐含的利润。

房屋租赁专用发票税率：到底是5%、9%还是3%？

好了，重头戏来了，当你理直气壮地找房东要专用发票时，房东可能会给你报出好几个版本的税率，这时候，千万别懵，因为不同的房东身份、不同的房屋性质,税率天差地别。

一般纳税人房东：9%是标配，但5%也有可能

如果你的房东是一家大公司，或者虽然是个体户但主动登记了一般纳税人，那么他们出租自有房产，通常适用9%的税率。

这是因为不动产租赁服务在增值税分类里属于“现代服务-租赁服务”，一般纳税人的基本税率就是9%。

这里有个巨大的“！

很多一般纳税人房东手里拿的房子，可能是老项目（比如2016年4月30日之前取得的），根据政策，他们可以选择“简易计税方法”，一旦选择，征收率就变成了5%。

生活实例：

我曾经帮一家初创企业谈判，房东是个拥有整栋商业楼的大集团，财务总监很强势，张口就是“我们要开9%的专票，税点你们承担”，我当时就笑了，我说：“王总，您这栋楼是2015年竣工的吧？按照政策，你们完全可以选择简易计税，开5%的专票啊，虽然5%不能抵扣你们进项，但你们这楼早就折旧差不多了，也没啥进项，何必为了那4%的差额把客户吓跑呢？”

最后王总松口了，同意按5%开，你看，这就是专业知识变现的时刻，对于一般纳税人房东，9%和5%往往就在一念之间,这就看你怎么谈。

小规模纳税人房东：5%是常态，1%是惊喜

大多数个人房东，或者规模较小的公司，通常都是“小规模纳税人”，对于他们来说，出租不动产的征收率通常是5%。

注意，这里是5%，不是3%，因为国家政策规定，小规模纳税人出租不动产，除了个人出租住房（这个后面细说）有特殊优惠外，出租非住房（比如写字楼、商铺）的征收率是5%。

近年来国家为了减税降费，经常出台小规模纳税人的减免政策，比如在某些特定时期，小规模纳税人的征收率由3%减按1%征收（注意，这个优惠通常适用于普票或非不动产项目，不动产租赁比较特殊，很多时候还是维持在5%，或者有特定的减按1.5%计算），这就需要财务人员时刻关注最新的税收优惠政策,千万别想当然。

个人出租住房：那个“亲民”的1.5%

这是最常见，也最容易出错的地方，如果你的公司是为了员工福利租房，或者租个民宅做工作室，房东是个自然人（张三李四）,那么情况就完全不同了。

个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，也就是说，不管你要普通发票还是专用发票，这个税率通常都是1.5%。

这里有个非常痛的领悟：

很多企业租民房时，房东会说：“给你开票可以，但税点你自己出，我去税务局代开要交5%甚至更多！”

这时候，如果你不懂行，可能就被忽悠了，个人去税务局代开住房租赁发票，综合税负（包括增值税、房产税、个税等）虽然不止1.5%，但单就增值税而言，确实是减按1.5%征收的，现在很多地方的税务局办税服务厅非常方便,甚至可以网上代开。

生活实例：

我朋友小赵开了一家设计工作室，就在居民楼里办公，房东是个退休大爷，小赵不敢提开发票的事，怕大爷涨房租，我告诉他：“你去跟大爷说，发票必须开，因为公司要做账抵成本，至于税点，咱们可以商量，他去街道办或者税务所代开，增值税才1.5%，剩下的主要是房产税和个人所得税，如果大爷觉得税重，你可以帮他承担一部分，但千万别让他漫天要价。”

小赵承担了总共4%左右的税负（含个税），大爷开心地去开了票，小赵拿到了1.5%税率的专票，虽然不能全额抵扣进项（因为租民宅通常用于集体福利或个人消费，进项税额不得抵扣，这是后话），但至少企业所得税前可以列支成本,这比没票强一百倍。

一个致命的误区：有了专用发票就能抵扣吗？

看到这里，你可能觉得：“只要我拿到了税率正确的专用发票，我就能抵扣增值税，爽！”

错！大错特错！

这是我作为一个注会必须严肃提醒你的地方：抵扣进项税，不仅要看票面，还要看用途。

根据财税〔2016〕36号文规定，用于简易计税方法计税项目、免征增值税项目、集体福利或者个人消费的购进货物、加工修理修配劳务、服务、无形资产和不动产,其进项税额不得从销项税额中抵扣。

生活实例：

这就涉及到了一个非常经典的“坑”。

我之前服务过一家科技公司，老板人很好，给核心员工租了一栋公寓楼作为宿舍，一年租金60万，老板找房东开了9%税率的增值税专用发票,兴冲冲地拿回来让我认证抵扣。

我不得不给老板泼冷水：“老板，这房子是给员工住的，属于‘集体福利’，虽然票是专票，税率也对，但咱们一分钱的进项都抵扣不了！”

老板当时就懵了：“那我花高价让他开专票干嘛？开普票不就行了？”

我说：“虽然不能抵扣增值税，但这60万租金如果没有发票，咱们在交企业所得税的时候，税务局是不认这笔成本的，咱们得多交25%的企业所得税，专票不能抵扣进项，我们可以把它‘认证’但不‘抵扣’，或者直接当作普票入账，用来抵减所得税。”

这个案例告诉我们，房屋租赁专用发票税率的高低，不仅取决于房东，更取决于你租房的用途。

如果是租办公室、厂房用于生产经营：一定要争取9%或5%的专票，能抵扣进项,真金白银的省钱。
如果是租宿舍、给老板租个人豪宅：别纠结税率高低了，能开出来票（哪怕是普票）用来抵减所得税就是胜利。

那个让人纠结的“税点转嫁”问题

在实际生活中，最让财务和老板头疼的，往往不是税务局，而是房东那句经典的：“税点你自理。”

这时候，怎么算账？怎么谈判？这就需要一点商业头脑了。

房东是一般纳税人，能开9%。

假设房租年付10万（不含税）。

如果房东承担税负：你需要支付10万 + 0.9万（税）= 10.9万，你拿到0.9万的进项票，实际成本 = 10.9万 - 0.9万 = 10万。
如果房东说“我要实收10万，税你出”：你需要支付10万 / (1-9%) 9%？不对，通常算法是 10万 (1+9%) = 10.9万,这时候你的实际成本还是10万。

看起来好像一样？其实不然，如果你能接受“包税”价格，一定要在合同里写清楚是不含税价还是含税价,很多纠纷就源于此。

房东是个体户，只能去代开5%的票。

这时候，如果你非要让他去代开，他可能会要求涨房租，我的建议是：算大账。

假设房租10万。