上海楼市新政落地，作为一名资深注会，我想聊聊房产背后的账本

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务人”。

这几天，上海的朋友圈、微博热搜，甚至是我们审计项目组的午餐桌上，聊得最火热的无非就是那件事——上海出台“沪九条”楼市新政。

这可是个大动作，非沪籍社保年限从5年降到了3年，单身人士也终于可以在外环外买房了，就连那个让人闻风丧胆的“离婚限购”也被取消了，一时间，整个上海滩仿佛又沸腾了起来，房产中介的电话被打爆，售楼处通宵达旦，甚至有朋友半夜给我发微信：“老张，你说我现在要不要冲进去？”

作为一名注册会计师（CPA），我的职业习惯让我看问题的角度可能和大家不太一样，当大众都在欢呼“门槛降低了”或者焦虑“房价又要涨”的时候，我脑子里蹦出来的第一个词是——“资产负债表”。

房子，对于大多数中国家庭来说，不仅仅是几室几厅的物理空间，它是家庭资产表上最沉重、最复杂的一栏，我想撇开那些枯燥的政策条文，用咱们平时聊天的口吻，结合我身边真实发生的案例,给大家算一算这笔账。

新政背后的“审计线索”：这不仅仅是救市，是抢流动性

咱们得明白这次上海新政的本质，在审计术语里，我们看一家企业有没有问题，最先看的是它的现金流，如果一家企业账面资产（房子、地皮）虽然庞大，但现金流枯竭,那它离破产也不远了。

现在的上海楼市，乃至全国楼市，面临的就是这个问题：流动性危机。

大家都在观望，房子挂出去半年没人看，有价无市，政府这次出手，社保“5改3”、离婚不限购，说白了，就是要把那个“准入门槛”这把大锁给松一松，让更多的新鲜血液（购房者）进场,把市场上的流动性盘活。

这让我想起去年我审计的一家贸易公司，因为货卖不出去，仓库里堆满了存货（资产），但账上没钱付工资（现金流），老板急得团团转，最后不得不打折促销回笼资金，上海这次新政，就是那个“打折促销”的信号，只不过它打折的是“资格”，希望通过增加购买力,让这个巨大的市场转起来。

说到这次新政取消“离婚限购”，我感触特别深，我想起了我的客户，王总（化名）。

王总是做实体制造业的，前几年生意好，手里攒了不少钱，2021年的时候，为了在上海置换一套千万元的豪宅，同时为了规避当时的高额首付和限购政策，他和老婆商量着办了“假离婚”。

在当时的上海，这是一套不少中产家庭心照不宣的“操作逻辑”：离婚后，一方名下无房，可以按照首套房资格购买，首付低，利率优惠，房子买好后,再复婚。

当时我作为他的审计师，曾私下提醒过他：“王总，这操作在财务上叫‘表外融资’，风险很大，法律上离婚就是离婚，财产分割那是动真格的，万一感情出变故，这账就平不了。”

王总当时大手一挥：“哎呀，我们夫妻感情好着呢，这就是个过场。”

结果呢？大家可能猜到了，房子买了，但这两年制造业不景气，王总的资金链紧张，夫妻俩为了谁该承担这笔巨额房贷的还款责任，还有为了保住这套房子不破产清算，矛盾越积越深，假离婚变成了真分手，为了这套房子的归属权，两人现在还在打官司，不仅资产缩水,还搭进去一大笔律师费。

这次新政取消离婚限购，某种程度上，其实是堵死了这种“高风险博弈”的需求。 你不需要再通过离婚来腾挪房票了，这从制度设计上是人性的回归，也是对过去那种“为了房子不要家庭”的荒诞时代的修正。

我的观点很明确：房子是服务于生活的，当为了房子需要去赌上婚姻关系的时候，这笔账在风险控制上就已经是“重大错报”了。

新政里还有一个重点，非沪籍单身也能在外环外买房了，这让我想起了我们事务所刚入职的一个小朋友,小刘。

小刘是95后，外地户籍，非常优秀，每天加班做底稿到深夜，梦想就是扎根上海，前两天他一脸纠结地来问我：“老师，我现在有几十万存款，新政出来后，我在嘉定或者松江买个一居室是不是刚好？首付够凑一凑。”

我看着他那充满期待又略带疲惫的眼睛，没直接回答他买不买，而是给他画了一张简易的家庭现金流量表。

我问小刘：“你算过没有？如果你现在上车，哪怕首付凑齐了，每个月的房贷加上物业费，会占你税后收入的多少？” 小刘说：“大概60%吧。”

我皱起了眉头，在财务分析里，有一个指标叫“偿债备付率”（DSCR），对于企业来说，如果这个比率太低，意味着赚来的钱大部分都拿去还债了，稍微有点风吹草动（比如失业、生病）,资金链就会断裂。

对于个人也是一样，把60%的现金流锁死在钢筋水泥里，意味着你失去了“试错成本”。

我给小刘举了个例子： “你现在是注会考试的关键期，也是职业上升期，如果你背着这么重的房贷，你敢不敢辞职去一家更有前途但起薪稍低的公司？你敢不敢请三个月假去考全科？你敢不敢在生病的时候去最好的医院？”

小刘沉默了。

我们常说，资产是能把钱放进你口袋的东西，负债是把钱从你口袋拿走的东西，在当前的经济环境下，盲目加杠杆买一套不仅不增值、甚至可能阴跌的远郊房产，从财务属性上看，它更接近于“劣质负债”。

我的个人观点是：对于刚毕业的年轻人，新政是给了你一个选择权，而不是催命符，不要为了所谓的“归属感”，过早地给自己背上沉重的财务枷锁，在财务报表里，现金流（自由和健康）永远比固定资产（房子）重要。

再来说说这次新政最受关注的人群——中产置换族。

我的一位老客户，陈女士，典型的上海中产，手里有一套内环的老破小，看着新政出台，心痒难耐，想卖掉老破小，加点杠杆，换一套学区更好、面积更大的次新房。

她来找我咨询税务筹划,我帮她算了一笔账：

交易成本： 上海的二手房交易税费极高，增值税、个税、契税，中介费，这一进一出，如果房价涨幅不覆盖掉这些成本,其实是在亏本买卖。
折旧与摊销： 房子也是有寿命的，内环的老破小虽然地段好，但楼龄老，物业差，在现在的市场上，它的“公允价值”正在经历重估，以前大家只看地段，现在年轻人更看重小区品质、物业服务。
杠杆风险： 现在的利率虽然降了,但未来的收入预期是不确定的。

我告诉陈女士：“现在的逻辑变了，以前闭着眼买都能赚，那是‘β收益’（市场红利）；现在选不好就是坑，你得找‘α收益’（超额收益）。”

作为注会，我们看资产讲究“安全边际”。新政虽然利好，但它主要利好的是“核心资产”，什么是上海的核心资产？不是那些远郊的超级大盘，也不是设施陈旧的老破小，而是那些地段不可复制、流动性极强、真正具有居住品质的房子。

如果你手里的房子是非核心资产，这次新政可能是一个“出货”的好机会，利用市场短暂的活跃度，优化你的资产配置,而不是盲目地冲进去接盘。