契税退税政策2023年，别让你的购房款打水漂，这篇退税指南建议收藏

大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的财务写作者。

2023年对于房地产市场来说,注定是不平凡的一年，政策的风向标在变，购房者的心态也在变，作为一名每天和数字、法规打交道的注册会计师，我见过太多人因为不懂政策，白白把几万甚至十几万的“真金白银”送给了税务局。

我想和大家聊聊一个稍微有点冷门,但绝对能让你“心跳加速”的话题——契税退税政策2023年。

很多人听到“退税”两个字，第一反应是：“那是别人的事，我买房都交了税，哪还能退回来？” 这里面大有门道，有些情况，是你完全有权利、有理由把这笔钱要回来的，这就好比你在商场买衣服，过了几天发现全场打折，只要小票还在，差价是能补的，契税退税，某种程度上就是这个道理。

咱们就搬个小板凳,坐下来细细聊聊2023年关于契税退税的那些事儿，希望能帮你省下这笔“冤枉钱”。

先泼盆冷水：别把“个税退税”和“契税退税”搞混了

在正式开始之前,我必须先纠正一个我在生活中遇到最多的误区。

2023年,国家为了支持居民换购住房，出台了一个非常给力的政策：“出售自有住房并在现住房出售后1年内在同一城市重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税予以退税优惠。”

这个政策确实好,但我发现很多朋友把这个“个税退税”当成了“契税退税”。

有一次,我的一个客户小张兴冲冲地跑来跟我说：“老师，我刚把老房子卖了，又买了套新房，契税能退吧？” 我只能遗憾地告诉他，个税能退，但契税通常是退不了的，契税是“产权转移”税，你买了房，产权发生了转移，纳税义务就产生了，除非满足特定的法定条件，否则这笔钱就像泼出去的水。

第一点我们要明确：2023年的大部分退税红利集中在个税上，但契税的“口子”收得很紧。 收得紧不代表没有机会，下面这几个场景，就是你拿回钱的“黄金窗口”。

场景一：交易没成，合同无效——这是你的“后悔药”

这是最常见、也最容易理解的退税场景。

咱们买房,尤其是买二手房，流程真的很长，交定金、签网签合同、审贷款、过户……任何一个环节掉链子，交易都可能黄。

举个真实的例子：

我的朋友老李,2022年底看中了一套学区房，为了抢手，赶紧签了合同并缴纳了契税，准备过户，结果到了2023年，房主因为家庭纠纷，反悔了，不愿意卖了，双方闹到了法院，最后法院判决合同解除，房子没买成。

老李当时心灰意冷,觉得房子没买到，还亏了税费，我提醒他：“赶紧去申请契税退税。”

根据《中华人民共和国契税法》和相关法规，凡经法院判决、仲裁机构裁决或税务机关批准，由于土地使用权、房屋所有权发生权属转移而无效、被撤销或被终止的，已缴纳的契税可以予以退还。

在2023年,这一政策执行得非常到位，如果你也遇到了类似情况：

交易失败,合同解除。
或者因为开发商原因导致无法办理房产证（比如烂尾楼风险，虽然我们不愿看到，但确实存在）。

你的操作指南： 这时候，你手里必须要有两样东西：一是税务机关开具的契税完税证明，二是证明交易失败的法律文书（如法院判决书、仲裁书或双方解除合同的协议书），拿着这些去税务局，钱是能退回来的。

我的个人观点： 很多购房者交易黄了，心情郁闷，根本顾不上退税这回事，或者觉得流程太麻烦就放弃了，但我真心劝大家，交易失败了本来就很伤心，别让钱也跟着受损失，这笔钱退回来，哪怕吃顿好的安慰一下自己也是好的。

场景二：税率算错了，多交了——这是“技术性”找回的钱

这种情况多发生在对政策不熟悉,或者中介“瞎指挥”的情况下。

契税的税率是有讲究的,它不是一刀切的。

首套房且面积90平米及以下：1%
首套房且面积90平米以上：5%
二套房：通常为1%或2%（具体看各地2023年政策，很多城市二套房优惠到了1%）
三套房及以上：通常为3%（无优惠）

生活实例：

有个年轻的读者小王给我发私信,他在2023年年初买了一套80平米的小房子作为婚房，当时中介为了省事，或者是不懂政策，直接让他按照3%的普通税率交了契税，小王也不懂，乖乖交了十几万。

后来他看了我的文章,意识到自己是首套房，且面积小于90平米，应该享受1%的税率！这中间差了2个百分点，如果是300万的房，那就是6万块的差价！

我的个人观点： 这不仅仅是钱的问题，这是专业度的问题，在2023年，很多地方为了刺激楼市，对首套房、二套房的认定标准非常宽松（认房不认贷”），如果你在缴税时，身份还没“转正”（比如还没卖掉名下的旧房），导致交了高税率，但随后你在规定时间内（通常是以缴税时间为准，或者办理房产证前）满足了优惠条件，你是有机会申请退税的。

这里有个非常关键的“时间点”，大家一定要拿小本本记下来：

契税的纳税义务发生时间，通常为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日。

也就是说,如果你交税的时候确实不满足“首套房”条件，你是不能退税的，如果你交税的时候已经满足，只是因为申报错误、税务局系统误判导致多交了，那是必须给你退的。

如果你发现多交了,不要犹豫，立刻去税务局申请更正，这是你的合法权益。

场景三：特定的地方性奖励政策——2023年的“彩蛋”

需要大家自己去核实当地政策,因为各地差异巨大。

2023年,为了救市，很多地方政府出台了非常硬核的购房补贴政策，有些地方，是直接发钱；有些地方，是通过契税补贴的形式体现。

某二线城市在2023年规定：在规定时间内购买新建商品住房的，给予所缴纳契税50%的补贴。

生活实例：

我的大学同学小赵,2023年上半年在杭州周边的一个城市买了房，他交了契税就完事了，根本不知道有这个政策，后来他在看当地新闻时，才发现政府发文说半年内买房可以补贴契税。

他赶紧去咨询,虽然流程有点繁琐，需要填表、打流水，但最后真拿到了几万块的补贴款，他说这简直像“年终奖”一样惊喜。

我的个人观点： 这种退税（或者说补贴），带有很强的“时效性”和“地域性”，它不是国家层面的永久法律，而是地方政府的短期刺激手段。 我的建议是： 买房前，先去当地政府的官网，或者自然资源和规划局、房管局的公众号搜一搜，搜“2023年购房补贴”或“2023年契税奖励”，如果你符合条件，哪怕政策过期了，有些地方只要你及时申请，还是会给宽限期的，千万别因为信息不对称，错失了这笔政府白给的“红包”。

深度解析：为什么很多人觉得退税难？

写了这么多,大家可能觉得：“道理我都懂，但为什么我去问税务局，他们总说退不了呢？”

作为一名注会,我想从执行层面给大家透个底。

“已完税”的刚性 契税是办理房产证（不动产权证）的前置条件，你只有交了税，税务局给你开了完税证明，房管局才给你过户，一旦过户完成，产权证上写了你的名字，法律上这套房子就是你的了，这时候你想说“我不想要了，把税退给我”，门都没有，因为交易已经完成了，退税的核心在于“权属转移没有最终确立”或者“计税依据有误”。

资料准备的繁琐性 退税不是你嘴上说退就能退的，你需要证明你的“清白”或“无辜”。因为开发商违约导致退税，你需要开发商配合开具证明，你想想，开发商都违约了，还能指望他好好配合你开证明吗？这往往就是扯皮的开始。

政策的模糊地带 比如刚才提到的“卖旧买新”，很多人问：“我卖了旧房，新房契税能不能退？” 目前的政策大方向是：契税不退，但个税退。 但在某些特定时期或特定区域，可能会有特殊的针对契税的减免，这需要极强的政策敏感度。

2023年实操建议：如何提高退税成功率？

既然聊到了这儿,我就再送大家几条“锦囊”，都是干货：

保留好每一张票据 这是职业习惯告诉我的，买房过程中的契税完税证明、购房合同、发票、银行转账记录，甚至是你和中介的聊天记录，都要留好，一旦发生纠纷需要退税，这些就是你的呈堂证供。
先别急着交税 有些中介为了催促交易，会让你早点交税，我的建议是：在确保万无一失之前，不要轻易把契税交了。 一旦交了税，再想退，主动权就不在你手上了，特别是买二手房，一定要确认房东的房产清晰、没有查封、没有抵押纠纷，再去缴税。
善用“12366” 不要听中介瞎忽悠，也不要听我这个“网上写手”的一面之词，如果你觉得自己符合退税条件，直接拨打当地的纳税服务热线12366。打的时候要有技巧，不要问“契税能退吗？”，要问：“我有这种情况（具体描述），根据2023年的某某文件，我是否符合退税条件？” 记住问清楚需要带什么资料，免得白跑一趟。