作为一个在注册会计师行业摸爬滚打多年的“老会计”，每逢年底或者政策风向一变，我的电话和微信就响个不停，大家问的问题五花八门，但归根结底，最核心、最让人心跳加速的问题往往只有一个：“房产税税率是多少？”
这不仅仅是一个数字的问题,它背后牵动着每一个家庭的资产安全感，也关系着无数企业的经营成本，我就不给你搬那些枯燥的法规条文了，咱们像朋友喝茶聊天一样，把这件事儿掰开了、揉碎了，讲清楚现在的房产税到底是多少，未来又会怎么变。
别被吓到了，目前大部分住宅其实“暂时”不交税
我要给你吃一颗定心丸,当你问我“房产税税率是多少”时，如果你指的是咱们普通老百姓手里那套自住的、用来生活的普通住宅，在目前全国绝大多数地区，答案是：0。
是的,你没看错，虽然《房产税暂行条例》早在1986年就出台了，但在这几十年里，国家出于民生考虑，对“个人所有非营业用的房产”一直是给予免税待遇的，也就是说，你家那套房子，不管是一线城市的豪宅，还是十八线的小窝，只要是你自己住，且不是在试点城市，目前是不需要向税务局交房产税的。
凡事都有个“。
两个“先行者”：上海和重庆的试点税率
既然是聊现状,就绕不开那两个“吃螃蟹”的城市——上海和重庆，从2011年开始，这两个城市就开始了对个人住房征收房产税的试点，这也是为什么很多上海和重庆的朋友会跑来问我：“老师，我买房是不是要交税？交多少？”
这里的税率就不一样了,它是根据具体情况来定的。
上海模式：针对“增量”和“高价存量”
上海的税率比较“温和”，一般适用税率暂定为 6%，但注意，这里有个打折机制：如果应税住房的每平方米市场交易价格低于上年度新建商品住房平均销售价格的2倍（含2倍）的，税率可以减按 4% 征收。
让我给你举个真实的例子。
我有个客户叫老张,他是上海本地人，家里原本有一套老房子，前两年，手头有点闲钱，他又在浦东买了一套新房，面积100平米，单价8万/平米，总价800万。
这时候,老张就要交房产税了吗？上海的政策是“人均60平米”的免税面积，老张一家三口，免税面积是180平米，他两套房加起来假设没超过180平米（假设老房子很小），那他就不用交。
但如果老张是个单身汉,家里已经有一套50平米的房子，他又买了这套100平米的，他的总面积就是150平米，免税面积只有60平米，那么他应税的面积就是90平米。
怎么算税呢？通常是按照一个评估值来算，为了方便理解，我们简化为交易价格，如果这800万的新房适用0.6%的税率，那么他每年大概要交：800万 × (90/100) × 0.6% = 4.32万元。
这笔钱说多不多,说少不少，相当于每年多交了一个多月的工资。
重庆模式：针对“豪宅”和“高档公寓”
重庆的试点则更像是为了“劫富济贫”，它主要针对的是个人拥有的独栋别墅、高档公寓，以及在重庆无户口、无工作、无企业的“三无”人员新购的第二套及以上普通住房。
重庆的税率是分档的：
- 独栋别墅和高档公寓：均价在上两年主城均价3倍以下的，税率为 5%；3倍（含）至4倍的，税率为 1%；4倍（含）以上的，税率为 2%。
- “三无”人员普通住房：税率为 5%。
你看,重庆的税率设计明显更有针对性，最高能到1.2%，这其实给了我们一个信号：未来的房产税，极有可能是“累进税率”，房子越贵、持有越多，税率可能越高。
别忘了企业：商业地产的税负一直都在
作为注会,我必须得提醒你，别光盯着住宅看，其实在商业领域，房产税一直都在，而且税率是实打实的。
根据《房产税暂行条例》，企业自用的房产，每年需要按照房产原值减除一定比例（通常是10%至30%，由各省确定）后的余值计算缴纳，税率为 2%。
如果企业把房子出租了,那就按租金收入来交，税率为 12%。
这里有个很有意思的生活实例。
我有两个做生意的客户,一个叫李总，一个叫王总。
李总比较传统,他公司赚钱了就买写字楼，买在名下，他买了一套1000万的办公楼，假设当地扣除比例是30%，那么他每年雷打不动要交：1000万 × (1-30%) × 1.2% = 8.4万元，不管这房子是空着还是有人办公，不管公司今年赚没赚钱，这8.4万是必须出的“持有成本”。
王总比较灵活,他也是1000万的楼，但他把楼租了出去，年租金50万，这时候他交税就按租金算：50万 × 12% = 6万元。
你看,这里就有个筹划空间，虽然租金税率高（12%），但基数小；自用税率低（1.2%），但基数是房产原值，这就是我们专业人士帮企业省钱的地方。
未来的税率是多少？我的个人预测与观点
大家最关心的,其实不是过去和现在，而是未来，一旦房产税立法落地，全国推广，税率会是多少？
虽然目前草案还在审议中,具体数字尚未敲定，但结合行业内的讨论和试点经验，我们可以做一个合理的推测。
估值体系是核心
你要明白,未来的房产税肯定不会像现在上海试点那样简单粗暴地按“交易价格”算，而是会按“评估价值”算，这意味着，你当年买的时候是200万，现在涨到了1000万，税基就是1000万，这会大大增加持有成本。
税率区间预测
参考国际经验（比如美国1%-3%，日本1.4%-2.1%，韩国0.5%-2%），再结合中国国情，我认为全国推广后的基准税率大概率会设定在 2% 至 1.2% 之间。
- 基本居住需求： 可能会设定一个很大的免征面积（比如人均60平米），在这个范围内，税率实际上是0。
- 改善型需求： 超过免征面积不多的部分，可能会适用低税率，2% - 0.5%。
- 投资投机需求： 拥有多套豪宅、或者超大面积的，可能会适用高税率，1% 以上，甚至实行累进税率。
必须发表的个人观点：房产税不仅是税，更是调节器
作为一个天天跟钱和数字打交道的人,我必须发表一点我的个人看法。
很多人听到房产税就色变,觉得这是要从老百姓口袋里抢钱，但我认为，房产税的开征是必然的，甚至是必要的。
为什么？
第一,土地财政不可持续。 地方政府靠卖地赚钱的日子已经快到头了，地卖完了，或者大家都不愿意高价拿地了，政府的钱从哪来？公共服务、修桥铺路、学校医院，哪样不要钱？房产税将成为地方税源的“压舱石”，这是国际惯例，也是中国经济转型的必经之路。
第二,调节贫富差距。 我见过太多家庭，资产几千万甚至上亿，全压在几套房子上，现金流却极其紧张，而另一方面，真正想创业的年轻人却因为高房价望而却步，房产税通过增加持有成本，逼出空置房源，或者让多套房持有者出售部分房源，这有利于房地产市场的软着陆。
第三,改变投资逻辑。 以前大家闭着眼买房，“买到就是赚到”，以后不行了，如果你持有一套价值1000万的房子，即使按1%的税率，一年也要交10万块，如果这套房子不涨反跌，或者租金回报率只有1%，那你持有这套房子每年就是亏损的，这会倒逼资金流向实体经济，流向更有活力的创新企业。
给普通人的生活建议：别慌，但要稳
说了这么多,回到你的生活，面对可能到来的房产税，你应该怎么办？
算算账，别盲目囤房 如果你家里已经有两三套房了，特别是那些老破小、租金极低、流动性差的房子，我建议你趁早处理，未来房产税一旦落地，这些房子就是纯粹的负债，别为了那点微薄的升值潜力去承担高额的持有成本。
关注现金流 我有个客户刘阿姨，手里有五套房，退休金很少，前几年房子涨价她很高兴，但最近她开始焦虑了，因为她发现房子变现很难，而她手里没有现金，一旦房产税开征，她拿不出钱来交税。资产只有变现或者产生现金流才是钱，否则只是纸面富贵。
合理利用“首套房”红利 不管政策怎么变，国家保护“刚需”和“改善”的基调不会变，如果你是为了改善居住环境，换个大房子，放心去买，未来的税制设计一定会给普通家庭留出足够的安全垫，比如扣除人均面积、家庭套数等。
“房产税税率是多少？”这个问题，现在的答案是：上海试点0.4%或0.6%，重庆试点0.5%至1.2%，企业自用1.2%，企业出租12%，而大多数普通住宅目前是0。
但未来的答案,写在即将出台的法律条文里，也写在中国经济转型的进程中。
作为注会,我见过太多因为不懂税而白白流失财富的例子，也见过因为合理规划而实现财富增值的案例，房产税并不可怕，可怕的是我们对趋势视而不见，依然用旧时代的思维去应对新时代的规则。
我们要做的,是保持关注，保持学习，在政策落地之前，整理好自己的资产负债表，让财富更健康，让生活更从容，毕竟，房子是用来住的，不是用来给税务局交“保管费”的，对吧？
还没有评论，来说两句吧...