契税法9.1起实施，买房成本变高了？作为老CPA，我帮你算算这笔账

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务老中医”。

最近这几天，我的手机微信就没消停过，除了常规的年底审计咨询，最多的就是朋友、客户，甚至很久不联系的老同学发来的消息，问的内容出奇一致：“听说《契税法》9月1号就要实施了，是不是买房的税率要涨到3%-5%了？我现在买房是不是亏了？”

看着这些充满焦虑的消息，我既无奈又理解，无奈的是，大家又被一些断章取义的标题党给吓到了；理解的是，房子毕竟是咱们普通家庭最大的资产,任何风吹草动都牵动着神经。

作为一名专业的注册会计师，同时也作为一个经历过多次楼市周期的观察者，我觉得有必要抛开那些晦涩的法条，用咱们平时聊天的口吻，给大家好好掰扯掰扯这件事，这《契税法》实施，到底意味着什么？你的钱包到底会不会受伤？

先泼盆冷水：法定税率没变，别自己吓自己

咱们得先搞清楚一个概念，这次9月1日起实施的《中华人民共和国契税法》，它取代的是1997年颁布的《中华人民共和国契税暂行条例》，注意，是从“条例”升格为“法”，这在立法层级上确实提高了,体现了税收法定的原则。

重点来了，法定税率并没有变。

新的《契税法》第三条明确规定：契税税率为3%-5%。

很多人一看这个数字，瞬间就炸毛了：“以前不是1%或者1.5%吗？怎么翻倍了？”

这就是典型的误解，1997年的“暂行条例”里规定的税率也是3%-5%，那为什么我们以前买房交的是1%或者1.5%呢？因为在实际操作中，国家为了支持房地产市场发展，各地政府都有相应的“优惠税率”。

举个具体的例子。

生活实例： 我有个客户小张，前两年在杭州买了首套房，当时房价是200万，他担心地问我是不是要按3%交6万块的税，我告诉他，根据杭州的优惠政策，如果是家庭唯一住房且面积在90平米以下，契税按1%征收；90平米以上按1.5%征收，结果小张的房子虽然超过90平米，但他只交了3万块（200万*1.5%）,而不是6万。

契税法》实施后，这个优惠税率取消了吗？并没有，目前各地出台的细则基本都延续了之前的优惠政策，也就是说，只要当地政府没有专门发文调整，你该交1%还是交1%，该交1.5%还是交1.5%。

如果你看到朋友圈里喊着“9月1日后买房税率大涨”的，你可以直接把这篇文章甩给他，告诉他：法定税率一直都在那，优惠税率也没飞，该吃吃该喝喝。

细微的变化：这些“坑”你得绕着走

虽然大税率没变，但作为专业人士，我必须提醒大家，从“条例”到“法”，细节上确实有一些调整，这些调整可能不影响大部分普通人，但对于一些特定的交易场景,影响还是很大的。

婚姻关系的“加名”与“更名”

这是大家最关心的问题之一，夫妻之间房产加名、减名、或者变更为对方共有,要不要交契税？

好消息是：免征。

《契税法》第六条明确规定，婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属，免征契税，这一点和之前的政策是一脉相承的,保持了政策的连续性和对婚姻家庭财产的保护。

生活实例： 我表妹去年刚结婚，房子是她老公婚前买的，现在房产证上只有她老公的名字，她心里有点没底，想加上自己的名字，她问我：“姐，9月1号之后去加名，是不是得交税了？”

我直接告诉她：“放心去加，不用交税。”法律明确了夫妻间变更权属免税，这是国家对家庭财产流转的一种税收让渡，不管你是婚前还是婚后，只要在婚姻存续期间折腾这事儿,税务局就不伸手。

继承权的界定更清晰了

这次《契税法》对继承的表述有了微调，明确了“法定继承人”继承土地、房屋权属,免征契税。

这里有个很关键的点：法定继承人。

根据《民法典》，法定继承人包括配偶、子女、父母、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母，这些人继承房产,是不用交契税的。

如果是非法定继承人呢？比如遗嘱继承人里包含了侄子、外甥，或者好朋友，这就不在“法定继承人”范围内了。

生活实例： 我的一位老客户李大爷，膝下无子，一直由侄子照顾，李大爷想立遗嘱，把房子留给侄子，在《契税法》框架下，侄子虽然可以通过遗嘱拿到房子，但因为不是法定继承人，这个过户行为在税法上被视为“赠与”而非“继承”，是需要缴纳契税的（通常是3%）。

这就提醒我们，在做家庭财富传承规划时，不能只看《民法典》怎么规定遗嘱，还得看看税法怎么认，如果你是侄子、侄女，想继承叔叔阿姨的房子,这笔契税成本是要提前算进去的。

购房者必看：计税依据里的“猫腻”

作为CPA，我特别想跟大家聊聊《契税法》里的第四条，计税依据”的规定，这往往是大家在买房时最容易踩坑,也最容易和开发商扯皮的地方。

法条里写得很清楚：契税的计税依据，为土地、房屋权属转移合同确定的成交价格，包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。

它也留了个口子：如果成交价格明显低于市场价格且无正当理由的,由税务机关参照市场价格核定。

生活实例： 我有个朋友小刘，是个投资客，前些年他在老家买了一套二手房，为了少交税，他和房东商量，在网签合同上把价格写低一点，实际成交价是100万,合同上只写了60万。

结果税务局的系统一比对，发现同小区同户型的成交价都在90万以上，税务局直接发通知：“你的申报价格明显偏低，我们要按照核定价格90万来收你的契税。”

小刘不服，跑来问我，我只能苦笑：“哥们，税务局的大数据比你想象的厉害，以前可能还能钻点空子，契税法》把‘参照市场价格核定’写进了法律里，这就是给了税务局尚方宝剑。”

我的个人观点： 在这个大数据时代，试图通过“阴阳合同”来避税，简直是自欺欺人，契税是房子过户的门槛，你为了省那点契税（比如1.5%），把成交价做低，将来你卖这套房子的时候，个人所得税是按（卖出价-原价）来算的，你把买入价做低了，意味着你将来交个税时，成本抵扣少了,要交更多的税！

这就是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”，我奉劝大家，一定要按照真实的成交价格申报契税，这既是守法,也是为将来卖出房产时的税务筹划留好后路。

为什么这个时候要把“条例”升为“法”？

写到这里，我想稍微拔高一点,谈谈我的个人看法。

很多人问：“既然税率没变，细则也没大动，干嘛还要费劲巴拉地搞个《契税法》出来？是不是为了以后方便涨价？”

作为一名长期关注财税政策的写作者，我认为这种担忧是多余的,但也不是完全没有道理。

第一，这是“税收法定”原则的落实。 以前我们很多税种都是靠“条例”、“暂行规定”来收的，行政色彩比较浓，现在把契税上升为“法”，意味着以后如果要调整税率，必须经过全国人大及其常委会的立法程序，这比以前国务院发个文件就能调整要严谨得多，从长远看，这是对纳税人权利的一种保护,而不是相反。

第二，是为了规范地方政府的随意性。 过去，有些地方政府为了救市或者卖地，可能会在契税减免上搞一些“土政策”。《契税法》实施后，减免税的权力收得更紧了，除了法律规定的减免（比如国家机关、事业单位、社会团体承受土地房屋用于办公的；军事设施用的等等），地方不能随便乱开减免口子,这有助于维护全国税制的统一和公平。

第三，也是为了适应新的经济形态。 比如这次《契税法》里，虽然没有大张旗鼓地讲，但对于非买卖形式的权属转移（如作价入股、偿还债务、划转、赠与等）都有了更明确的法律界定，现在的经济交易形式太复杂了，房子不仅仅是拿来住的，还是融资工具、投资工具,法律必须跟得上这些花样繁出的交易手段。

给购房者的实操建议

文章写到这，我想大家心里应该有底了，9月1日《契税法》实施，并不是洪水猛兽，作为专业的CPA，我还是想给大家几条实实在在的建议，帮你省心、省钱、避坑。

关注你所在城市的具体细则。 虽然国家法定税率是3%-5%，但具体的优惠幅度（比如首套房是不是1%）是由省、自治区、直辖市人民政府决定的，9月1日前后，多留意当地税务局和住建局的官网，如果有变动，通常会提前公示。 目前来看，北京、上海、深圳等一线城市以及大部分二三线城市，都延续了之前的优惠税率，大家大可不必恐慌性入市。
分清“定金”、“订金”和“首付”的时间点。 有些朋友担心：“我8月签了合同，但9月才交税，按哪个算？” 契税的纳税义务发生时间，是纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当日，也就是说，只要你的购房合同是在9月1日之前签的，哪怕你拖到10月份去交税，也适用老政策（如果老政策更优惠的话），反之，如果9月1日之后签合同,就按新法来。
别拿“免税”当儿戏。 我在审计工作中见过太多因为乱填“家庭唯一住房”承诺而被查处的例子，现在征信系统和税务系统是打通的，你明明名下有两套房，为了享受1%的契税优惠，谎称唯一，一旦被查出来，不仅要补税，还要交滞纳金，甚至影响你的征信，为了那点钱，背上征信污点,真的不值。
拆迁”和“回迁”。 如果你是因土地、房屋被征收而重新承受土地、房屋权属的，《契税法》明确是可以免征或者减征契税的（比如用补偿款买房），如果你正在经历拆迁回迁，一定要去税务局问问清楚,这笔优惠千万别忘了领。