首都机场免税店，从吞金兽到回血包，一场关于租金博弈的会计沉思

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的从业者，我对数字有着天然的敏感，或者说，是一种职业病，每当朋友们在朋友圈晒出在首都机场免税店“血拼”战利品——那些打包得整整齐齐的雅诗兰黛小棕瓶、或者是硕大的乐高积木盒时，我的脑海中浮现的不仅仅是消费的快乐,更多的是那一串串跳动在财报背后的数字博弈。

我想撇开那些枯燥的审计底稿，用更生活化、更人性化的视角，和大家聊聊首都机场免税店，这不仅仅是一个购物场所，它更像是一个浓缩的商业教科书，记录了中国消费行业的起伏、合同条款的残酷与温情,以及我们在后疫情时代消费观念的微妙变迁。

昔日荣光：T3航站楼的“黄金柜台”与疯狂的租金赌约

把时钟拨回到2019年以前，那时候的首都机场T3航站楼，尤其是国际出发大厅，简直就是喧嚣的代名词，空气里混合着香水味、咖啡香和那种即将远行的焦躁感。

我有一次送朋友去欧洲，在安检口外，那场面堪比春运，大家争先恐后地冲进免税店，仿佛里面的东西不要钱，那时候，中国中免（CDFG）刚刚拿下了首都机场和白云机场的免税运营权，那份合同在当时被业界称为“天价合同”。

为什么说是天价？从会计和商业逻辑来看，那是一场典型的“对赌”。

当时的合同条款大致是这样的：免税运营商需要向机场支付“保底租金”和“提成租金”，两者取其高，首都机场T3航站楼的保底租金高达几十亿，而且提成比例极高，甚至超过了40%。

这就像是你开一家奶茶店，房东说：“不管你赚不赚钱，你每年得先给我100万，如果你赚了大钱，每赚10块还要再给我4块5。”

在消费狂热的年代，这似乎是合理的，机场拥有绝对的流量垄断权，而免税品拥有巨大的价格优势，那时候，我作为审计师，看着免税品销售企业的报表，现金流强劲得让人眼红，那是属于实体商业的黄金时代，每一次飞机起降，都伴随着收银机“滴”声的不断作响。

我的个人观点是： 这种“赢家通吃”的租金模式，在繁荣期掩盖了风险，它让机场方成为了纯粹的“食利者”，而把所有的库存风险、市场波动风险全部转嫁给了运营商，这在会计上虽然体现为高额的“使用权资产”和“租赁负债”，但在商业实质上，却是一种极其脆弱的平衡，一旦流量断崖式下跌,这个巨大的杠杆就会反噬经营者。

疫情寒冬：当繁华落尽，谁来为空荡荡的柜台买单？

2020年,黑天鹅飞来了。

我记得很清楚，那年春天我因为一个审计项目不得不去一趟机场，往日人声鼎沸的T3，安静得能听到回声，免税店的灯虽然还亮着，但柜台里的销售人员比顾客还多，她们百无聊赖地整理着早已被擦拭得锃亮的化妆品瓶,眼神里透着迷茫。

对于注会人来说,这是一场巨大的会计灾难。

根据《企业会计准则第21号——租赁》，企业必须确认使用权资产和租赁负债，简单说，哪怕你一分钱没赚到，只要合同还在，你就要在账上记下你未来要付的租金,这会直接吞噬企业的利润。

那两年，中国中免面临着巨大的压力，一边是零收入，一边是按合同应该支付给机场的几十亿保底租金，如果严格执行合同,任何一家免税运营商都会在几个季度内破产。

这时候，会计准则里的“不可抗力”条款，以及商业谈判中的“实质重于形式”原则,开始发挥作用。

后来的事情大家都知道了，中国中免与首都机场、白云机场进行了艰难的谈判，最终重新签署了补充协议，租金大幅减免，从“补充协议”的会计处理来看，这被视为“租赁变更”。

生活实例： 这就像你租了房子做生意，结果遇到疫情封控三个月，你跟房东说：“老板，这三个月我一分钱没进，还得付房租，我就得饿死了，咱们能不能按实际营业额交房租？”房东看着空荡荡的店铺，为了不让你彻底搬走导致房子永远空置,只能点头同意。

我的个人观点是： 这次租金重修，虽然从财务报表上让机场方损失了巨额的“其他业务收入”，但这是极其必要的“断臂求生”，它打破了过去那种机场坐地起价的傲慢垄断逻辑，让商业回归理性，如果不经历这次阵痛，免税行业的成本结构永远无法优化，作为看客，我们看到的只是免税店的冷清，而作为行业观察者,我看到的是一场关于生存权的残酷博弈。

后疫情时代：价格优势还在吗？消费者的精明算盘

随着国门的开放，首都机场免税店重新热闹了起来，如果你最近去过，你会发现,味道变了。

前阵子我陪老婆去日本，提前三个小时到了机场，她兴致勃勃地去逛免税店，结果逛了半小时,空手而归。

她跟我说了一个很实在的理由：“这价格，没优势啊。”

现在的消费者，尤其是我们这种中产阶级家庭主妇（或者掌握财政大权的人），手机里都装着各种比价软件,甚至是CDF的会员购小程序。

让我们来算一笔账：

以前，机场免税店之所以便宜，是因为免税品免去了关税、进口环节增值税和消费税，而且机场渠道为了冲刺流水拿提成,往往会给出额外的折扣。

但现在呢？

线上渠道的冲击： 日上会员行、CDF会员购等线上平台，经常搞“会员日”折扣，加上积分抵扣，价格往往比机场柜台还要低15%-20%。
电商大促： 李佳琦直播间或者天猫618的力度,有时候能击穿免税店的底价。
汇率波动： 机场免税店通常按人民币结算,汇率换算有时候并不划算。

生活实例： 我老婆看中了一瓶赫莲娜（HR）的黑绷带，机场柜台标价是2800元，打95折，而她手机里的CDF会员购，同款只要2400元，还直邮到家，这400元的差价，足够在机场吃一顿不错的日料了，作为一个理性的经济人，她毫不犹豫地选择了在手机上下单,然后在机场买了一杯星巴克坐着。

我的个人观点是： 首都机场免税店的“价格护城河”正在变窄，它不能再单纯依靠“免关税”这一张王牌打天下了，对于消费者而言，机场免税店正在从“购物天堂”转变为“应急补给站”或者“体验中心”，这种消费心理的变化，是不可逆的，免税店必须意识到，现在的顾客,手里都拿着计算器。

存货管理与周转：那些看不见的“临期”焦虑

作为注会，我们看一家零售企业，最看重的指标之一就是“存货周转率”。

在首都机场免税店，存货管理是一个极其精细的活儿，机场寸土寸金，免税店的后仓面积有限,这意味着它不能像大型电商平台那样囤积海量的货物。

这就引出了一个很有趣的生活现象：为什么你在机场免税店经常能看到那种“套装”或者“限定礼盒”？

这不仅仅是营销手段，更是为了“去库存”和“加速周转”。

想象一下，如果你是免税店的店长，你的仓库里有一批香水，还有6个月就要过期了（虽然化妆品保质期长，但开架时间有限），这时候，你会怎么做？你会把它们打包成一个“旅行套装”，配上一个好看的袋子，打上“特惠”的标签，迅速卖给那些即将登机、没时间仔细比价的旅客。

生活实例： 有一次我在机场看到一对年轻情侣，男生想买烟，女生想买口红，男生拿起一条中华烟，看了看价格，犹豫了一下，店员非常机灵地马上凑上去：“先生，现在有活动，这条烟加上这支热门色号的口红，做一个组合，比单买便宜200块，正好送给女朋友。”男生一听，觉得既买了烟又解决了送礼问题,立马掏了卡。

从会计角度看，这一笔交易，不仅实现了销售收入的增长，更重要的是，它清理了两项可能面临滞销风险的存货,极大地优化了当期的周转率指标。

我的个人观点是： 机场免税店的这种“推销式”服务，虽然有时候让人觉得有点烦，但在商业逻辑上是极其高效的，它利用了旅客在封闭空间内的“稀缺心态”和“时间紧迫感”，作为消费者，了解这一点，或许能帮我们更冷静地判断：我是真的需要这个东西，还是被店员的“话术”和“限时优惠”给套路了？