国税发31号文件(如何预提成本)

本文目录

1、国税发31号文件，如何预提成本？
2、房地产企业收到预收款如何缴纳企业所得税？
3、房地产开发公司转让己领证房产如何缴税？
4、关于合作建房中的分房税务处理流程？
5、2018年28号文件原文？

1、国税发31号文件，如何预提成本？

发产品完工前后，企业所得税的计税处理是不一样的。企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季度（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。

对于开发产品的实际毛利率高于国税发[2009]31号文件规定的未完工开发产品的预计计税毛利率，企业开发产品完工后结算计税成本，必然需要在年度纳税申报中，将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额调整增加应纳税所得额，且在当年产生较大税负的企业所得税，这是企业不情愿的，但是国税发[2009]31号文件明确规定了开发产品的完工标准，即开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：

（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。

（二）开发产品已开始投入使用。

（三）开发产品已取得了初始产权证明。

国家税务总局《关于房地产企业开发产品完工标准税务确认条件的批复》（国税函[2009]342号）也作出解释规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当其开发产品开始投入使用时均应视为已经完工。

开发产品开始投入使用，是指房地产开发企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用。实践中，未备案竣工验收合格的开发产品虽不能办理初始产权证明，但交付业主使用的情况普遍存在，遵循时点孰先原则，以国税发[2009]31号文件、国税函[2009]342号文件均认定开发产品开始投入使用时即视为已经完工。

开发产品完工与否是决定计税成本核算的前提。实务中，开发产品完工后，工程结算成本仍然无法最终确定的情况比较常见，国税发[2009]31号文件第三十二条充分考虑了这一因素，给予房地产开发企业核算计税成本一大利好，即允许预提部分成本费用计入完工产品的计税成本。

（一）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10％。

（二）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。

（三）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。

除此之外的建造成本费用以及其他应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本。

以上规定可以认为是新31号文件对于房地产开发经营业务的企业所得税处理的例外处理，此前的原31号文件规定，开发企业发生的各项应付费用，可以凭合法凭证计人开发产品计税成本或进行税前扣除，其预提费用除税收另有规定外，不得在税前扣除。但是企业在做计税成本预提时并不是随意的，其一出包工程应当是有实际的工程进度，按照31号文件的理解，结算计税成本应当在工程竣工后，此时对于未办理最终结算而未能取得全额发票的。才允许计提，计提总额不得超过合同总金额的10％。

其二未实际发生的业务难以判断其业务是否确实发生，金额无法计量，一般认为不符合税法的真实性、合理性原则，不允许税前扣除。31号文件考虑到房地产开发项目的实际现状，允许预提尚未发生的公共配套设施和报批报建费用，但限制条件是必须能够有切实证据证明是要发生及发生的金额。

另外，考虑到房地产开发企业的成本结算相对于税法认定的完工条件是滞后的，国税发[2009]31号文件第三十五条规定，开发产品完工以后，企业可在完工年度企业所得税汇算清缴前选择确定计税成本核算的终止日，不得滞后。该规定遵从了《企业所得税法实施条例》第九条的规定，即“企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用，不论款项是否收付，均作为当期的收入和费用：不属于当期的收入和费用，即使款项已经在当期收付，均不作为当期的收人和费用。”这样就给了房地产企业充分的核算申报时间，即企业可以在年度结束后的5个月汇算清缴期内，尽快地完成出包工程结算，索取发票，完整确定完工项目的计税成本。补计需要在当年度税前扣除的应计未计、应提未提项目。该规定不失为房地产企业核算完工年度企业所得税的又一大利好。

2、房地产企业收到预收款如何缴纳企业所得税？

房地产企业收到预收款如何缴纳企业所得税？

房地产是个比较独特的行业，由于有预售的情况，在事实上形成了收入，而又由于房地产行业成本的滞后性，没有与之相匹配的计税成本，容易造成收入与成本的不匹配。故而，以前每年国税总局都会出台一部关于房地产开发企业所得税的文件，不知是不是巧合，每次的文号基本都是【31】号，有兴趣的朋友不妨去查查看。

而正是由于房地产开发企业预售收入与成本的不匹配，所以在项目竣工前，税务局会根据当地的实际情况给出一个毛利率，记得我们在以前是15%，后来调增为25%。咱们就以25%的毛利率来讨论吧：

A开发公司，取得季度预售收入10000万元，税务机关核定的毛利率为25%，管理费用及财务费用为150万元，土地增值税预缴为200万元，增值税预缴300万元，其他税费忽略不计。

预售收入10000万元，毛利率为25%，那么成本就是7500万元。增值税预缴了300万元，相关的附加税费就是300*12%=36万元。

那么A开发公司的季度应纳税所得额=10000-7500-150-200-36=2114万元。

那么A公司该季度预缴的企业所得税=2114*25%=528.5万元。

所有对于房地产开发企业所取得的预售收入，在缴纳企业所得税的时候，核心就是成本的核算，而成本核算的核心就是税务机关核定的毛利率。有了这个毛利率，得出了成本，其余的就按照正常的企业所得税核算方式计算并缴纳企业所得税啦。

是不是很简单呢？

3、房地产开发公司转让己领证房产如何缴税？

与销售其他开发产品一样缴纳相关税收。

题主说的转让已领证房产，我的理解是指项目竣工后办理了首次产权登记的房产。

根据相关规定，房地产开发企业应当在房地产开发项目建设工程已经竣工，经综合竣工验收备案后，对房屋所有权进行第一次登记，也就是以前说的初始产权登记。未办理不动产首次登记的，不得办理不动产其他类型登记。其实就是房地产开发企业在项目竣工验收后销售完工产品的问题，搞清楚这一点相关税收问题也就好解决了。

1、土地增值税，按当地税务部门规定的比例预交，符合清算条件时，再进行土地增值税的清算。

2、企业所得税，按国税发（2009）31号文件规定处理。

3、增值税，在收到预收款时，按3%的预征率预交，在交付开发产品时，计算应交增值税。

希望我的回答对你有所帮助。

4、关于合作建房中的分房税务处理流程？

合作建房：对方出地，房企出资，房企或成立的合营企业依法取得土地使用权，并以房企或合营企业名义立项，属于自行开发的房地产项目。

延伸理解：法释[2005]5号对合作开发的要求，共同投资、共享利润、共担风险。法释【2005】5号又列举了四种特殊情况，实质上不属于严格意义上的合作建房了。“第二十四条合作开发房地产合同约定提供土地使用权的当事人不承担经营风险，只收取固定利益的，应当认定为土地使用权转让合同。第二十五条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。第二十六条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。第二十七条合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同”。

一、以地换房

甲出土地，乙出资金，联合立项，建成后甲乙按比例分房。甲以转让部分土地使用权为代价,换取部分房屋的所有权,发生了转让土地使用权的行为;乙方以转让部分房屋的所有权为代价,换取土地使用权,发生了销售不动产的行为。

延伸理解：国税发【2009】31号文件第37条规定，企业以换取开发产品为目的，将土地使用权投资其他企业房地产开发项目的，企业应在首次取得开发产品时【纳税义务发生时间点】，将其分解为转让土地使用权和购入开发产品两项经济业务进行所得税处理，并按应从该项目取得的开发产品（包括首次取得的和以后应取得的）的市场公允价值计算确认土地使用权转让所得或损失。

二、以地投资

甲以土地出资，乙以货币出资，成立合营公司，房屋建成后，采取风险共担、利润共享的分配方式。以投资入股的形式销售不动产和转让无形资产，属于有偿提供。甲以土地投资入股，应按“销售无形资产”征税，并给合营公司开具增值税专用发票。

延伸理解：按国税发【2009】31号文件第36条规定，先税再分，分得利润方按股息、红利处理。如果没有成立独立核算的合营公司法人单位来开发，有的观点认为，36条有一句：“且该项目未成立独立法人公司的”，既然不是独立法人，还要求先税再分，怎么缴纳企业所得税？这不是明显不符合所得税法对独立核算的法人单位征税的原则吗？对不对？其实，31号文件的第36条前面有一句话：“企业以本企业为主体联合其他企业、单位、个人合作或合资”，此处的所得税纳税主体就是联合体主体，就是指本企业，而本企业就是独立核算的法人主体。所以，这个企业所得税的纳税主体是合法的，是没有问题的。

三、租地换房

甲出租土地使用权给乙，乙投资建房，租赁期满，乙归还房屋。双方不支付价款，但都取得对应的经济利益。

甲以土地使用权出租获得建筑物的利益，要按财税【2016】47号文件规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。实际上这个土地使用权出租的对价是什么？是为了获取建筑物，也就是支付了建筑物的建造费用。

延伸理解：乙使用期满，将不动产转让给甲，有的说法是应按“销售不动产”征税。具体征税时还是要具体问题具体对待：

1.出租的计税。甲出租土地10年，乙出资1000万建房，建成后房屋所有权归甲，乙无偿使用10年。

乙租了10年的房子，对价是1000万元的建造费用，甲应按1000万确认为租金。理论上好界定，实际征税时还是有点麻烦。

甲实际取得房屋是在10年之后，甲应该是每年按100万计算缴纳？还是在建成的第一年按1000万计算缴纳？还是在10年后取得房子时缴纳呢？如果在建成的第一年一次性征税，甲没有对应的纳税必要资金，而且在10年期间，一旦房屋发生拆迁损毁等变化，或者作价销售给乙方或第三方，那么，甲方就多缴纳了租金的税款，而且时间太长，即使可以办理退税，对于税企双方来说都比较麻烦；如果10年后取得房屋时缴纳，出现上述中途出售等情况，可能造成税款流失。所以，逐年平均纳税比较公平合理。但是目前，没有具体的规定，有待明确。

2.转让不动产的计税。如果产权办在出资方乙公司名下，按转让不动产处理；土地使用权未过户的，房子产权一般办在出地方甲公司名下，出资方乙公司只需缴建筑服务这一道增值税了。

四、以地换取固定利润或按固定比例提成

甲将土地使用权转让，取得固定利润或按比例提成，属于转让土地使用权，并给乙开具增值税专用发票。乙方按照销售商品房处理。