财税2010121号：房产原值如何确定地价

近期在工作中遇到一个关于房产原值确定地价的翻阅了相关资料，发现《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号，以下简称通知）中对于房产原值确定地价的规定具有重要参考意义。该通知明确指出，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价。

这一规定对于我们理解房产税的征收方式以及如何准确计算房产原值具有重要意义。以往，房产税的计税依据存在多种方式，包括房产原值、房产租金收入等。而财税[2010]121号则明确将地价计入房产原值，并作为征收房产税的依据。这意味着，房产原值不再仅仅是建筑物本身的价值，而是包含了土地使用权的价值。

那么，如何确定计入房产原值的土地价格呢？财税[2010]121号文件并没有直接给出具体的计算公式，而是列举了几个需要考虑的因素，例如：

1. 宗地容积率: 针对容积率小于0.5的宗地，通知规定按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。这表明，对于容积率较低的宗地，其土地使用权的价值相对较高，需要根据房产建筑面积的2倍进行折算。

2. 土地使用年限: 土地使用权具有年限限制，使用年限越长，其价值越高。在确定计入房产原值的土地价格时，需要考虑土地剩余使用年限。

3. 土地位置: 土地位置的不同也会影响其价值，例如，位于市中心、交通便利、基础设施完善的土地价值更高。

4. 土地用途: 土地用途不同，其价值也会不同。例如，商业用地的价值通常高于住宅用地。

5. 土地市场价格: 土地市场价格是反映土地价值的重要指标，在确定计入房产原值的土地价格时，可以参考当地土地市场价格。

为了更清晰地展示计算方法，我将以一个简单的例子来说明：

假设某房产位于市中心，建筑面积为100平方米，宗地容积率为0.4，土地剩余使用年限为50年，参考当地土地市场价格，每平方米土地价格为10000元。

根据通知规定，该房产的土地面积应按建筑面积的2倍计算，即100平方米 x 2 = 200平方米。

计入房产原值的地价为：200平方米 x 10000元/平方米 = 2000000元。

这仅仅是一个简单的例子，实际计算时还需要结合具体情况进行分析，并参考相关规定进行调整。

除了上述因素外，财税[2010]121号还对一些特殊情况进行了规定，例如：

对于出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税。

原《国家税务局关于土地使用税若干具体问题的解释和暂行规定》（国税地字[1988]15号）第十八条第四项同时废止。

财税[2010]121号文件的出台，对房产原值确定的计算方法进行了明确的规定，将地价计入房产原值，并根据不同情况进行了细致的区分。对于理解和运用房产税的征收方式，以及准确计算房产原值具有重要意义。

在实际操作中，我们需要结合具体情况进行分析，并参考相关规定进行调整，确保房产原值的确定能够合理合法。

在房产税征收过程中，还应注意相关政策的更新和变化，及时学习并运用新的规定，以确保房产税的征收工作顺利进行。