二手房增值税谁承担，搞不懂小心多花钱！

想跟大家唠唠这个二手房增值税到底谁来掏钱的事儿。这事儿，我前阵子还真就亲身经历琢磨了一遍，因为我一哥们儿，老张，就为这事儿头疼。

老张，看上了一套二手房，价格谈得七七八八了，签合同前，中介给列了个费用清单，里面赫然写着“增值税”，而且是算在老张头上的。老张当时就有点懵，跑来问我：“我说，这增值税不应该是卖房那家伙出吗？怎么让我掏钱了？”

我一听，也觉得有点奇怪。因为按照咱的一般理解，或者说“理论上”，这增值税，顾名思义，是房子增值了才交的税，那肯定是卖方获得了增值，所以理应由卖方来承担嘛我就跟老张说：“你等等，我帮你问问，再查查资料。”

第一步：自己先上网扒拉信息

我先是在网上搜了一堆资料。发现，这事儿还真不是那么简单。网上说法五花八门：

• 有的说，法律规定是卖家承担。
• 有的说，虽然规定是卖家，但买卖双方可以在合同里约定由买家承担。
• 还有的说，现在市场上，很多时候都是买家承担了，因为卖家强势，会把这部分费用转嫁过来。



• 还有一个关键点，就是房产证“满二”和“满五唯一”的说法。特别是“满二”，就是房产证登记日期或者契税票填发日期，哪个早算哪个，从那天开始算，满了两年再卖，普通住宅是可以免征增值税的。如果不满两年，那就要交了。

看完这些，我大概明白了，这事儿有“明规则”也有“潜规则”。

第二步：找专业人士确认

光看网上的不行，我还特地找了个做中介的朋友，小李，打了个电话过去请教。小李一听就乐了，说：“嗨，哥，这事儿太常见了。理论上是卖家出，但现在市场上，尤其是好地段的房子，卖家牛气得很，他直接报个到手价，税费啥的都让买家承担。合同里也会写清楚的。”

他又补充道：“你先让你哥们儿问清楚，那房子房本满两年了没？如果满了两年，而且是普通住宅，那根本就没这笔增值税。如果没满两年，那肯定是要交的。至于谁交，就看他们怎么谈了。卖家要是咬死了到手价，那买家想买，就只能自己出了。”

第三步：回到老张的实际情况

我赶紧把从小李那儿听来的消息告诉了老张。老张一拍大腿：“那房子我问了，房本才一年半，肯定没满两年！卖家当时就说他要拿到XX万，多一分钱他都不要，少的他也不干，税费让我自己看着办。”

得，这下清楚了。卖家这是铁了心要把增值税转嫁给老张。我跟老张分析：

• 法律层面：增值税的纳税义务人是卖方。
• 合同层面：但买卖双方可以在合同中约定由谁实际支付。一旦签了字，就按合同来。



• 市场层面：在卖方市场，卖家有议价优势，就可能把税费转嫁给买家。买家要是特别想要这套房，往往就得妥协。

第四步：最终的决定与实践

老张回去跟卖家又磨了磨，但卖家态度很坚决：“要么你出这个增值税，要么这房子我不卖了。”老张那片儿就那套他看得上，价格也还算在他预算内（即使加上增值税）。思来想去，为了能买到心仪的房子，老张还是自己把这笔增值税给掏了。合同上也白纸黑字写清楚了，由买方承担此项税费。

去税务局交税的时候，虽然是以卖家的名义交的（因为纳税主体是卖家），但钱确实是老张出的。办完手续，老张也是松了一口气，虽然多花了点钱，但总算是把房子定下来了。

我的实践

这二手房增值税，说是法律规定卖家出，但实际操作里头，弯弯绕绕可多了。关键看合同怎么签，还有就是看谁更强势。

如果你是买家，遇到这种情况：

1. 要搞清楚房子是否“满二”，如果满了，普通住宅就没这笔税。
2. 如果不满二，那就要有心理准备可能需要你来承担这笔费用。
3. 签合同前，一定要把各项税费由谁承担写得清清楚楚，明明白白，避免后续扯皮。



4. 如果你议价能力强，或者卖家急着出手，你也可以争取让卖家承担。

这事儿，说白了，就是市场博弈的结果。理论是一回事，实际操作往往是另一回事。咱普通老百姓买个房不容易，这些细节都得自己多留心，多问问，别稀里糊涂就签了字。