房地产企业税收筹划案例分享，资深会计教你降低税负！

这几年干房地产，我最大的感触就是这行真的是“重税”行业。很多老板看到账面流水哗哗的，觉得赚了大钱，结果年底一算账，发现除了给银行打工，剩下的全给交了税。尤其是那个土地增值税，还有企业所得税，加起来能把利润抠走一大半。正好前阵子我带队刚给一个二线城市的住宅项目做完了整套的筹划，今天就掏心窝子把这套流程给大伙捋一遍，看看我到底是怎么帮他们省下那几千万真金白银的。

第一步：先把项目公司给支棱起来

我进场的第一件事，不是查账，而是看公司的组织架构。很多老板图省事，一个公司顶着四五个项目跑，这在税务上是大忌。我直接让他们把新拿的那块地单独剥离出来，成立了一个专门的项目公司。这样做的好处在哪？就是为了把成本核算搞干净。你如果不分开，各种管理费、办公费扯不清楚，到时候去税务局清算土地增值税，人家一看你这账乱得像团麻，直接给你搞个核定征收，那你真的是哭都找不着调，该扣除的成本全没扣掉。

第二步：在“利息”上动心思

做房地产离不开借钱，借钱就有利息。我翻了翻他们之前的财务报表，发现利息支出这块做得一塌糊涂。根据我的经验，土地增值税清算时，利息扣除有两种算法：要么据实扣除，要么按比例计算。当时那个项目融资成本挺高，我就掐着算盘算了两天两夜。我发现如果按照银行贷款证明去据实扣除，并没有直接按“地价加开发成本”的10%来算划算。于是我赶紧让出纳去补齐了各种金融机构的借款合同，同时调整了资本化的比例。就这么一个小小的动作，直接在税前多列支了将近八百多万的费用，少交了多少税，大家心里都有数。

第三步：盯死那道“20%”的红线

这是我这回筹划里的重头戏，也是很多老会计容易忽略的。大家记住了，如果你盖的是普通标准住宅，增值额如果不超过扣除项目金额的20%，是可以免征土地增值税的。我当时带人天天蹲在售楼处，盯着定价单看。我发现他们的预估毛利正好在22%左右，这就尴尬了，属于“多赚一点点，多缴一大笔”。我直接找老板开会，建议调低单价，或者增加精装修的投入。虽然单价降了一点，但因为刚好卡进了20%的免税门槛，这一来一回，不仅房子卖得飞快，省下的税款比降价损失的利润高出三倍不止。

第四步：合同控税的细节操作

就是签合同的细节了。我把销售合同和装修合同做了拆分，让客户分别签。为啥这么干？因为装修款这块，如果处理得当，可以计入开发成本，增加扣除额。我那几天没日没夜地改合同范本，每一个字都得抠。还得盯着现场施工队，让他们把每一张建材发票都给我拿回来，绝对不能要那种含糊不清的收据。搞税务筹划，拼的就是谁的证据链更完整，谁的发票更硬气。

的收尾工作

忙活了大半年，项目清算的那天，我拿着一叠厚厚的资料去跟局里沟通。对方看我们的账目清清楚楚，所有的成本都有迹可循，特别是那个20%的红线踩得极准，顺利通过。老板看到省下来的数额，当晚就说要给我加奖金。我干这行这么多年，最深的体会就是：税收筹划不是让你去偷税漏税，那是要进去吃牢饭的。真正的筹划是在规则范围内，利用好政策，通过复杂的流程把该省的钱省下来。如果你还在暴力纳税，那真得好好反思一下你的财务流程是不是该动手术了。