现在房产税是多少个点？别被焦虑裹挟，听听CPA给你算笔明白账

最近回老家过年，饭桌上总少不了亲戚朋友们忧心忡忡的提问，大家手里攥着辛苦攒下的房子，眼神里却透着对未来的不确定，甚至有做小生意的二舅直接问我：“大侄子，你是干会计的，你给透个底，现在房产税到底是多少个点？是不是马上就要全国推广了？我这几套房子还能不能留得住？”

看着大家焦虑的样子，我深感作为注册会计师（CPA）和行业观察者，有必要把这件事掰开了、揉碎了，用最接地气的方式和大家好好聊聊，毕竟，在信息爆炸的时代,恐惧往往源于未知。

先给个定心丸：目前并没有全国统一的“点数”

我要非常严肃地回答标题里的问题：在中国大陆地区，目前并没有针对个人住房普遍征收的房产税。

也就是说，如果你生活在除了上海和重庆以外的绝大多数城市，你每年持有的房子，在税务层面上，目前是不需要缴纳“房产税”的，大家平时听到的“物业费”，那是交给物业公司的，不是交给税务局的；“取暖费”那是交给热力公司的，真正的“房产税”，目前对咱们普通老百姓来说，还停留在“试点”和“立法推进”的阶段,并没有真正落进大家的钱包里。

为什么大家这么慌？因为风声紧啊，作为专业人士，我必须得说，房产税的立法确实是箭在弦上，这是调节贫富差距、地方财政转型的必然趋势，但“立法”不等于“立即开征”，“试点”也不等于“全面铺开”。

当你听到有人信誓旦旦地说“明年就要按房价的1%或者2%收税”时,你可以先让他拿出红头文件来看看。

唯二的“先行者”：上海和重庆怎么收？

既然全国没统一，那我们就看看唯二的两个试点城市——上海和重庆，这两个城市从2011年就开始试点了，整整十多年过去了，它们收了多少个点？我们可以通过这两个具体的“生活实例”,来窥探一下未来的可能。

上海的“温和版”试点

上海的方案相对温和，它主要针对的是“增量”和部分“高端存量”。

税率是多少个点？ 上海的税率分两档：一般适用税率为 6%，但如果应税住房单价低于上一年度新建商品住房平均销售价格的2倍（含2倍），税率暂减为 4%。
怎么算？（生活实例） 假设我的朋友“老张”，他是上海本地户口,家庭已经拥有2套住房。
- 情况A： 老张又买了一套新房，面积100平米，成交价格（含税）是800万。
- 免税面积： 上海人均免税面积是60平米，假设老张一家三口，那么他有180平米的免税额度，因为他前两套房已经占用了面积，这第三套房属于“新购”,且家庭总面积肯定超过180平米了。
- 计算逻辑： 这套新房的100平米都要缴税吗？不是，是按照（家庭全部住房面积 - 人均60平米 x 3）来算，假设老张前两套房加起来已经超过180平米了，那这新买的100平米,全部都要缴税。
- 具体税额： 800万 × 70% × 0.6% = 3.36万元。
- 我的点评： 你看，800万的房子，一年交3万多，对于能买得起800万房产的家庭来说，这笔钱虽然不是小数目，但绝对不是“毁灭性打击”，它更像是一种持有成本，让你在买房时多想一想：我真的需要再买一套吗？

重庆的“土豪版”试点

重庆的试点更侧重于抑制高档豪宅。

税率是多少个点？ 重庆的税率分三档：
- 5%：独栋商品住宅和高档住房,交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的。
- 1%：交易单价在3倍（含3倍）至4倍的。
- 2%：交易单价在4倍（含4倍）以上的。
怎么算？（生活实例） 假设重庆的富商“李总”，他在江北嘴买了一套独栋别墅，面积300平米,交易价格1000万。
- 免税面积： 重庆的免税面积是100平米（之前是180，后来调整了）。
- 计税面积： 300 - 100 = 200平米。
- 单价： 1000万 / 300平米 ≈ 3.33万/平米。
- 税率判定： 假设这个单价是均价的3.5倍，那就要套用1%的税率。
- 具体税额： 应税价值通常是原值减去一定比例（重庆有具体计算公式），粗略估算,这笔税金可能在几万到十几万不等。

从这两个试点可以看出，目前的税率点数并不高，而且都设定了非常人性化的“免税面积”和“扣除比例”，这传递了一个明确的信号：房产税是为了调节，不是为了掠夺。

别搞混了：企业交的房产税和个人不一样

作为CPA，我在工作中经常接触到企业客户，这里必须科普一个冷知识：其实房产税一直都在收,只是收的是企业和经营性用房。

根据《中华人民共和国房产税暂行条例》，企业名下的房产,每年都要缴纳房产税。

如果是自用：按照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为 2%。
如果是出租：按照房产租金收入计算缴纳，税率为 12%。

这就很有意思了，很多做生意的朋友，名下有公司，公司买了楼或者租了门面，这部分税其实一直都在正常缴纳，这说明什么？说明我们的税收征管系统对于房产税这个税种是非常成熟的,技术层面完全没有障碍。

现在大家讨论的“狼来了”，其实是指把这个原本只针对“经营者”的税种，延伸到“居住者”的范畴，一旦延伸，考虑到民生问题，税率绝对不可能像企业那样直接定在1.2%或12%，大概率会参考上海、重庆的模式，维持在较低的水平，2% 到 1.0% 之间。

为什么大家这么怕？聊聊“持有成本”的心理账

既然税率不高，为什么大家谈“税”色变？

我觉得核心原因在于，中国老百姓习惯了“买房即资产增值，且持有成本极低”的思维定势。

在过去的二十年里，你买套房，除了物业费，几乎不需要为了“持有”这个动作本身花大钱，房子就像一块躺在银行里的金砖，你不用担心它生锈、贬值或者被收费，房产税一旦落地，这块“金砖”每年的维护成本就出现了。

生活实例： 我有个客户“赵姐”，手里有四套老破小，都在市中心，虽然单价高，但租金回报率极低（租不出去或者租金很低），她每年靠着这些房子心里踏实，觉得是给儿子留的财富。我跟赵姐算过一笔账：

房子总价：2000万。
现在的租金收入：一年大概10万左右（因为很多房子空置或租不出价）。
如果未来房产税出台，假设税率是0.5%，且没有累进减免（假设），她一年要交：2000万 × 0.5% = 10万。

你看，一旦房产税落地，赵姐手里的这些“低效资产”，立马就从“资产”变成了“负债”，收的租刚够交税，还得算上折旧、维修费。

我的个人观点： 房产税的真正威力，不在于那个“点数”是多少，而在于它彻底改变了房产的投资逻辑，它倒逼持有者必须优化资产配置，把那些租不出去、没自住价值的“垃圾房产”清理出去，换成优质资产或者现金，这对整个社会的资源利用,其实是一件大好事。

作为CPA，我对未来的几点预测与建议

写到这里，我想抛开冷冰冰的数据，以一个同行的身份,给大家几点掏心窝子的建议。

别指望房产税能“降房价” 很多人盼着房产税出台，房价能大跌，我觉得这不太现实，上海、重庆试点这么多年，房价该涨还是涨，房产税是持有税，不是交易税，它可能会抑制炒房客疯狂囤房的行为，让市场更平稳，但它不会让一线城市的核心资产变成白菜价，只要通货膨胀在，货币在贬值,优质房产依然是硬通货。

关注“免征面积”和“累进税率” 未来如果立法通过，我认为一定会设定“免征面积”，比如一家三口免征60平米或90平米，对于刚需族，对于只有一套房的老百姓，你们大可不必惊慌，房产税的剑，指的一定是那些拥有多套房、占据大量社会资源的群体。至于“累进税率”，就是你房子越多、越贵，税率可能越高，这符合“共同富裕”的原则。

现在的“点数”不是重点，重点是“评估价” 大家盯着税率看是0.5%还是1%，其实更关键的是计税依据，现在的试点大多按交易价算，但未来成熟模式肯定是按评估价（即市场公允价值）。举个例子：

你10年前买的房子，50万,现在市值500万。
如果按原值50万收税，0.5%才2500块,洒洒水。
如果按评估值500万收税，0.5%就是2.5万。这中间的差距，才是大家需要关注的，但这同时也意味着，评估机制的建立需要庞大的数据支持,这也不是一天两天能成的。

给普通家庭的建议：现金流为王 在房产税这只靴子彻底落地前，如果你手里有多余的房子，尤其是那种“租不出去、涨不动、位置偏”的房子，我建议你可以考虑置换了，不要把身家性命全部压在重资产上，一旦未来税率调整或者家庭现金流出现问题（比如生病、失业），手里没有现金，只有一堆交不起税的房子,那才是最危险的。