房产税啥时候开始征收？作为注会，我想聊聊这背后的博弈与时机

作为一个在注会行业摸爬滚打多年的写作者,我经常被身边的朋友、客户甚至亲戚问到同一个问题，那种焦虑感几乎是从电话线里溢出来的：“房产税到底啥时候开始征收？我手里这几套房，要不要赶紧卖了？”

说实话,每次听到这个问题，我都能感受到那种对于未知的恐惧，毕竟，对于中国家庭来说，房子不仅仅是钢筋水泥，它承载了太多的财富、家庭期望，甚至是两代人的心血，作为一名专业人士，我见过太多企业的账本，也研究过不少国家的税制，今天我想抛开那些晦涩难懂的法条，用咱们老百姓的大白话，结合我看到的真实案例，来深度剖析一下这个问题。

这不仅仅是一个税收问题,更是一场关于经济、民生和每个人钱包的深度博弈。

风声鹤唳：为什么我们这么紧张？

咱们得承认一个事实：房产税这把剑，已经在头顶悬了很久了。

从2011年上海和重庆开始试点,到现在已经过去了十几年，这十几年里，每隔一段时间，市场上就会流传出一阵风声，然后股市里的地产股就要抖三抖，大家为什么这么紧张？因为对于很多中产家庭来说，资产配置里70%甚至80%都在房子上。

我有一个客户,叫老张，他是做外贸起家的，早些年赚了钱，听信了“买房保值”的道理，在二线城市陆陆续续买了四套房子，还有一套在一线城市给儿子准备的婚房，老张平时看着挺风光，账面资产千万级，但现金流其实非常紧张，去年外贸行情不好，他的公司资金链差点断了，想卖一套房救急，结果发现市场有价无市，挂了半年都没人问津。

老张有一次喝多了拉着我说：“兄弟，要是房产税真来了，按1%收，我这几套房子一年的税就得十几万，再加上物业费、取暖费，这就是个无底洞啊，我现在是骑虎难下。”

老张的例子非常典型,这就是大家焦虑的根源：持有成本，在过去，房子是“资产”，因为它是增值的，甚至睡觉的时候都在赚钱；如果房产税落地，对于多套房持有者来说，房子可能瞬间变成“负债”，因为它开始吞噬现金流。

既然这么难，为什么一定要征？

这是很多人的疑问,既然大家这么痛苦，政府为什么非要推房产税？

作为注会,我们要从宏观经济的角度看问题，这就好比一个家庭，如果以前靠卖地（土地财政）能赚大钱，日子过得滋润，那就不需要去想别的招，但现在，情况变了。

过去二十年,地方政府的很大一部分收入来自于卖地，开发商买地的钱（土地出让金），支撑起了城市的基建、地铁、学校，随着城市化进程放缓，以及“房住不炒”的定位，地不好卖了，或者说不能像以前那样大规模卖地了。

这就出现了一个巨大的财政缺口,谁来填补？房产税。

在国际上,房产税是地方政府最稳定的收入来源之一，你看美国，你看日本，地方政府每年的教育、医疗、警察开支，很大程度上依赖于房产税，房产税有一个特点：只要房子在那里，税就在，它是一棵“摇钱树”，而不是一次性的“卖树钱”。

我的个人观点非常明确：房产税的开征是必然的，这是经济规律使然，也是完善税制体系的必经之路。 它不仅仅是为了打压房价，更深层次的意义在于，给地方政府寻找一个长期、稳定的替代税源，完成从“卖地财政”向“存量财政”的转型。

啥时候开始？现在的时机对吗？

既然必然要征,那核心问题来了：啥时候开始？

这是目前争议最大的地方,很多人说“马上就要来了”，但我作为专业人士，反倒想给大家泼一盆冷水：短期内，全面开征的可能性非常小。

为什么？因为时机未到。

我们要看大环境,现在的房地产市场处于一个什么状态？用脆弱来形容一点不为过，各大房企还在化解债务风险，老百姓的购房意愿降到了冰点，房价在很多城市已经在阴跌。

如果在此时此刻,突然宣布全面征收房产税，会发生什么？

我想象了一下那个场景：这就像是一个大病初愈的病人，刚刚能下地走路，你突然让他去跑个马拉松，结果大概率是病人直接倒下。

如果现在强推房产税,会导致大量的抛售潮，那些手里有多套房的人，为了规避税收，会不计成本地把房子扔到市场上，供大于求，房价会进一步暴跌，房价暴跌会引发什么？银行抵押物贬值，金融系统风险爆发，甚至影响到整个宏观经济。

这就是国家一直非常审慎的原因,在高层关于房地产的表述中，我们看到了“试点”二字，但绝没有看到“全面铺开”的时间表。

我的判断是：在未来3到5年内，我们更有可能看到的是“扩大试点”，比如增加一些核心城市作为试点，或者调整试点的税率、免征面积，以此来测试市场的反应，而真正的、全国范围内的、立法层面的房产税，大概率要等到房地产市场彻底企稳、回暖之后，才会真正落地。

具体会怎么征？别自己吓自己

在等待靴子落地的过程中,很多人的想象力过于丰富了，有人说要按人头收，有人说要按市值收，甚至有人说家里两套以上的都要充公，这些传言，很多时候都是制造焦虑的谣言。

根据上海和重庆这十几年的试点经验,以及国际上通行的做法，我们可以大致推演出一个相对靠谱的框架。

肯定会有“免征面积”或“免征套数” 这是为了保护刚需，对于绝大多数普通家庭，你住的那一套房子，大概率是不用交税的，比如上海的人均免征面积是60平方米，一家三口就是180平米，这在绝大多数城市都足够覆盖一套刚需房了。 我的观点是： 政府的目标是“劫富济贫”（调节贫富差距），而不是“杀鸡取卵”（收割中产阶级），别担心你唯一的那套自住房会被重税压垮。

税率不会太高 很多人担心税率会像美国那样达到2%-3%，在美国，一套100万美元的房子，一年税要交2万多美元，但中国的情况不同，我们的房价收入比已经很高了，如果再收高税，大家根本受不了。我预测，初期试点税率大概率会控制在0.5%-1.2%之间，而且可能会采取累进税率（房子越多、越贵，税率越高）。

评估价是关键 税基是按市场价算，还是按原值算？上海试点是按市场价的一定比例打折，这里面技术难度很大，如果真要全面征收，国家需要建立一套非常完善的房产评估系统，这也不是一天两天能建成的事。