买房交税怎么算2020，手把手教你省下那笔冤枉钱

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“算账人”。

时间过得真快，一转眼我们已经站在了2020年的路口（注：根据指令设定的时间背景），对于大多数中国家庭来说，房子不仅仅是一个居住的空间，它更是家庭财富的压舱石，是两口子甚至两代人掏空“六个钱包”换来的安身立命之所。

我发现在实际生活中，很多朋友在买房时，把90%的精力都花在了砍房价、谈首付、争利率上，却往往忽略了那最后临门一脚——交税。

等到签约那天，售楼小姐或者中介甩给你一张单子，告诉你除了房款还要再掏十几二十万时，你是不是才感觉心里“咯噔”一下？这笔钱到底是怎么算出来的？有没有什么办法能合理合法地少交一点？

我就不跟你掉书袋，不讲那些晦涩难懂的法条代码，咱们就像老朋友喝咖啡一样，聊聊2020年买房交税的那些事儿。

契税：买房必须交的“入门费”

咱们得说说买房绕不开的“大山”——契税。

不管你是买新房还是二手房，只要房子产权发生了转移，契税是必须要交的，这是国家给你的“大红本”（房产证）盖个章,承认这房子归你的费用。

在2020年，关于契税的计算，其实是有讲究的，很多人误以为契税税率就是固定的1%、1.5%或者3%，其实不然，它跟你是不是“首套房”以及房子的面积紧密相关。

作为注会，我给你总结了一个简单的公式,你可以拿小本本记下来：

如果你是首套房（这是最优惠的）：
- 房子面积在90平米及以下：契税税率是 1%。
- 房子面积在90平米以上：契税税率是 5%。
如果你买的是二套房：
- 房子面积在90平米及以下：契税税率通常是 1%（注：北京、上海、广州、深圳这四个一线城市除外，二套房通常都是3%）。
- 房子面积在90平米以上：契税税率是 2%。
如果你买的是三套房及以上（或者非普通住宅）：
- 那就没什么好说的了，统一 3%。

这里我要发表一个个人观点： 很多中介为了省事，或者为了少担责任，往往会按最高的税率去给买房人报预算，比如你买首套房，明明可以按1.5%交，他告诉你按3%准备，到时候多退少补，我觉得这是不专业的表现，作为消费者，你应该在签约前就明确自己的购房资格，把这笔钱算得清清楚楚，毕竟那几十万现金流在手里哪怕放几天理财,也是几顿火锅钱啊！

增值税及附加：二手房交易里的“大头”

如果你买的是一手房（新房），这笔钱通常包含在房价里了，开发商已经替你交了，你不用操心，但如果你买的是二手房，增值税就是你必须重点关注的对象。

在2020年的税务环境下，增值税的征收主要看一个核心指标：房产证是否满2年。

这里有个很有意思的“满五”与“满二”的区别,咱们得掰扯清楚。

情况A：卖家手里的房产证（或契税完税证明）没满2年。 很遗憾，这时候全额征收增值税，计算公式是：含税卖价 ÷ (1 + 5%) × 5.6%。注意看，这里有个5.6%，它是由5%的增值税和0.6%的附加税（城建税、教育费附加等）构成的，这意味着，如果你买了一套200万的房子，没满2年，光这一项就要交10万多！这笔钱通常是由买家承担的（虽然税法上纳税义务人是卖家，但这就是目前的楼市潜规则）。
情况B：卖家手里的房产证满2年。 恭喜你！如果是普通住宅，免征增值税,这一下就能省下好几万甚至十几万。

生活实例： 我有个表弟小林，2020年刚结婚，在看二手房，他看中了两套差不多的房子，一套是业主刚买了一年多的次新房，装修好，总价280万；另一套是业主住了快五年的老点的小区,总价285万。

小林当时觉得那套次新房划算，便宜5万呢，装修还新，但我给他算了一笔账：那套280万的次新房，因为不满2年，他要承担增值税：280 ÷ 1.05 × 0.056 ≈ 14.9万元。而那套285万的满五年老房子，免征增值税,0元。

结果很明显：280万 + 14.9万 = 294.9万。哪怕不考虑其他税费，光算这一项，那套“便宜”的房子实际上反而让他多掏了快10万！这就是不懂税法的代价，最后小林听了我的建议，选了那套满五年的房子，虽然旧一点,但那是实打实的省钱。

个税：这就是传说中的“差价税”

个人所得税，简称个税,这个税在二手房交易里也非常常见。

同样，虽然法律规定个税应该由卖家缴纳，但在2020年的买方市场环境下，这句“税费各付”往往变成“买家包税”。

个税的计算方式有两种，各地税务局执行标准略有不同,但大体逻辑一致：

按差额（核定征收）： 如果能提供原购房发票，那么个税 = (现在卖价 - 原价 - 相关合理费用) × 20%。这种方式对于那种早年买房、房价暴涨的房子来说，是个噩梦，比如原价50万，现在卖500万，差价450万，20%就是90万！谁吃得消？
按总价（核定征收）： 如果不能提供原值，或者税务局认为核定征收更简便，通常按总价的1%或2%（视不同城市规定）征收。还是上面那个例子，500万的房子，按1%算就是个税5万，显然，对于涨幅巨大的房子,按总价交个税更划算。

这里有一个必须掌握的“避税黄金法则”：满五唯一。

如果卖家手里的这套房子，房产证满5年，且是他家庭在省内的唯一住房，那么个税免征！

这就是为什么在二手房市场上，“满五唯一”的房子是硬通货，价格通常比非满五唯一的要高，但买家其实更乐意接盘，因为虽然房价高了几万，但省下的个税可能高达十几二十万，而且资金压力小（不需要在首付外再额外掏一大笔现金给税务局）。

印花税和土地增值税：别怕，普通人基本遇不到

最后还有两个小税种，我简单带过,免得大家头大。

印花税： 住宅买卖通常是免征的，但如果你买的是商铺、写字楼或者非住宅性质的车位，那就要交，税率是合同金额的0.05%。
土地增值税： 这个税听着就吓人，其实主要是针对炒房团或者开发商的，对于个人转让普通住宅，也是免征的，除非你买了那种超级豪华的别墅或者非普通住宅，才可能涉及到,而且通常也是按差额征收。

综合实战演练：老张的买房账本

光说不练假把式，咱们来个2020年的实战案例,帮大家把账彻底理顺。

主角： 老张，北漂多年，准备在北京安家（假设2020年北京政策未发生剧烈颠覆性变化，沿用常规逻辑）。 目标： 一套网签价400万的二手房，90平米以下。 房子情况： 房东满五年唯一。

咱们来算算老张除了首付，还要准备多少“隐形资金”：

契税： 老张是首套，且小于90平米。计算：400万 × 1% = 4万元。（注：北京首套90平以下通常是1%，如果大于90平则是1.5%，这里假设老张买的小户型。）
增值税： 因为房东“满五”，免征。费用：0元。
个税： 因为房东“满五唯一”，免征。费用：0元。
中介费： 虽然不是税，但是必须付的钱，假设中介费2.5%。计算：400万 × 2.5% = 10万元。
其他杂费： 如贷款担保费、评估费等,预估5000元。

总计额外支出： 4万(税) + 10万(中介) + 0.5万(杂费) = 14.5万元。

换个场景： 如果老张买的是一套不满两年的房子,同样400万：

契税：4万。
增值税：400 ÷ 1.05 × 0.056 ≈ 21.3万。
个税：假设按总价1%核定 = 4万。
总税费：4 + 21.3 + 4 = 29.3万。

看明白了吗？仅仅因为房子年限不同，老张手里的现金准备量就要多出近15万！这就是为什么我总是告诫身边的朋友：买房看总价，更要看“落地价”。

特别提醒：2020年的政策风向

作为注会，我必须提醒大家关注政策的变化，2020年是一个特殊的年份，国家出台了《中华人民共和国契税法》，并于2020年9月1日起（注：此处为模拟语境，实际契税法2021年生效，但2020年是立法关键期）引发了广泛关注。

很多人看到新闻吓坏了，说契税税率要涨到3%-5%了！其实这是误读，契税法规定的法定税率确实是3%-5%，但地方有豁免权，也就是说，像北京、上海等城市依然保持了1%、1.5%等优惠税率。

党带节奏，在2020年买房，具体的执行标准依然要看各地税务局的具体通知，如果你拿不准，最简单的方法是：直接拨打12366纳税服务热线，这是最权威的答案,别听中介瞎忽悠。

我的肺腑之言：关于买房交税的几点建议

文章的最后，我想抛开数字，从专业和人性化的角度,给大家几点掏心窝子的建议：

第一，合同里要把“税”说清楚。 我在审计工作中见过太多扯皮的案子，签约时，买家以为“各付税费”就是自己交契税，结果过户时发现还要交几十万个税，房东一分不出，最后闹到法院。我的建议是：在合同补充条款里，白纸黑字写清楚：契税由谁交？个税由谁交？增值税由谁交？如果有退税，归谁？别觉得不好意思谈钱，这时候不谈,后面就是仇人。

第二，别为了省税去造假。 以前市面上流行所谓的“阴阳合同”，把做低网签价来避税，在金税三期上线后，税务局的稽查能力是非常恐怖的，2020年，税务、房管部门的数据联网已经非常完善。一旦被查到偷税漏税，不仅要补缴税款，还要交每天万分之五的滞纳金，甚至面临罚款，更严重的是可能影响你的征信记录，为了省那点钱，背上征信污点，影响以后孩子上学、自己贷款，简直是因小失大,愚蠢至极。

第三，现金流比什么都重要。 买房交税有个特点：必须现金，不能贷款。很多朋友凑够了首付，却忘了算税，结果到了过户环节，拿不出几万块的现金，到处去借，甚至借高利贷，这非常被动。在2020年这个特殊的宏观经济环境下，现金为王，我建议你多准备5%-10%的备用金专门用来应对税费和可能的意外支出。

买房，是人生的一大事，税，虽然只是其中的一个小环节，但它就像鞋子里的沙子，处理不好,会让你每一步都走得硌脚。

2020年的楼市，虽然充满了变数，但只要我们心中有数，手里有账，就能避开那些坑坑洼洼，希望这篇文章能帮你把那笔复杂的“糊涂账”变成“明白账”。

房子是用来住的，不是用来炒的，也不是用来交冤枉税的，祝愿每一位读到这篇文章的朋友，都能在2020年买到心仪的好房子，顺顺利利拿钥匙，开开心心交税（是交最少的税）！

如果大家还有什么具体的税务问题，欢迎在评论区给我留言，咱们一起探讨，毕竟，在注会的眼里,没有什么账是算不清的！