房产税2021年9月1日房产新规，别被焦虑裹挟，深度解析你的房子与钱包的真实关系

大家好，我是你们的老朋友,一个在注会行业摸爬滚打多年的财务观察者。

最近这段时间，只要打开手机，朋友圈里、微信群里，甚至是在家庭聚会的餐桌上，大家聊得最多的就是房子，特别是关于“房产税”和“2021年9月1日新规”的消息，简直就像是一颗深水炸弹,把很多有房或者想买房的朋友炸得心神不宁。

有人跟我说：“完了，9月1号以后，我那多出来的两套房是不是要交巨额税款，甚至要被收走了？”也有人问我：“是不是现在赶紧把房子卖了止损比较好？”

看着大家焦虑的样子，我作为一名专业的注册会计师，觉得非常有必要坐下来，和大家像老朋友一样，喝杯茶，好好聊聊这件事，咱们不整那些晦涩难懂的法律条文，就用大白话，结合真实的生活案例，把这事儿给掰开了、揉碎了讲清楚。

先别慌：9月1日到底实施的是什么？

我要给大家吃一颗定心丸，这也是我在行业内必须要严谨澄清的一个事实：大家口口声声说的“房产税”，并没有在2021年9月1日正式落地实施。

这是一个非常典型的“张冠李戴”式的误解。

2021年9月1日正式实施的，实际上是《中华人民共和国契税法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》。

为什么大家会把“契税”误认为是“房产税”呢？因为这两个词都带个“税”字，都跟房子有关，而且确实都关系到咱们的钱包,它们的性质完全不同。

契税：是一种“行为税”，简单说，就是你在房子进行买卖、赠与、交换的时候，发生权属转移了，才需要交的一次性税费，你不卖房、不买房,你就不用交契税。
房产税：是一种“持有税”，这是大家真正害怕的东西，意思是，只要你手里持有房子，不管你卖不卖,每年都要交税。

2021年9月1日的新规，主要是针对“交易环节”的规范，而不是针对“持有环节”的征收，那种“9月1日起名下多套房就要每年交钱”的说法，目前来看,纯属谣言。

为什么这个谣言能传得这么广？因为“狼来了”的故事喊了很多年，房产税确实是悬在头顶的一把达摩克利斯之剑，虽然9月1日这天它没掉下来,但我们不能假装它不存在。

契税法的新变化：对普通人生活有啥影响？

既然9月1日实施的是契税法，那咱们就来看看，这个新法到底变了什么？是变相涨价了,还是更规范了？

这里我要举一个我身边朋友小赵的真实例子。

小赵是个典型的“刚需族”，奋斗了五年，终于要在省会城市买一套婚房，他在8月底的时候，听中介说：“赶紧签合同吧，9月1日契税法一实施，税率要涨到3%-5%了，你现在买还能享受1%的优惠，晚买几天就得多掏好几万！”

小赵吓得连夜凑首付，差点就要去借高利贷了,幸亏他在签约前给我打了个电话。

我直接告诉他：“别听中介忽悠，冷静点。”

根据《契税法》的规定，法定税率确实是3%-5%。但是，注意这个但是，新法同时也规定了：省、自治区、直辖市可以在前面这个法定税率幅度内，提出具体的适用税率,报人大常委会备案。

这是什么意思呢？意思就是，虽然国家法律写了3%-5%，但各地为了保持房地产市场稳定,绝大多数地方都维持了原有的优惠政策。

对于首套房（通常指面积90平米以下），很多地方依然执行1%的税率；90平米以上的首套房，执行1.5%的税率。

小赵所在的省会城市，在9月1日之后并没有调整税率，如果他听了中介的话，盲目恐慌，不仅损失了谈价的筹码,还可能因为资金链断裂造成违约。

我的个人观点是： 这次契税法的实施，核心在于“立法级次”的提升，把以前的暂行条例上升为国家法律，体现了税收法定的原则，对于咱们普通老百姓来说，在“房住不炒”的大背景下，国家对刚需群体的保护政策短期内是不会变的。 中介的焦虑营销，大家听听就好,千万别当真。

房产税的“灰犀牛”：我们为什么必须重视？

虽然澄清了9月1日的误会，但作为一名专业的注会写作者，我必须提醒大家：不要因为这次是谣言，就放松了对房产税真正到来的警惕。

房产税不是“黑天鹅”（指极小概率的意外事件），而是“灰犀牛”（指发生概率极大、影响巨大，但被忽视的风险）。

为什么我说它一定会来？

从财务和宏观经济角度来看，地方政府的财政收入模式正在经历深刻的转型，过去几十年，我们高度依赖“土地财政”，也就是卖地赚钱，但是现在，城市开发已经到了一定阶段，可供出让的土地越来越少,而且高地价推高房价的副作用也越来越明显。

为了提供持续的公共服务——修地铁、建学校、搞医疗——政府需要一个新的、稳定的税源，而房产税，作为国际上通用的调节财富分配、提供地方财源的税种,是最合适的替代品。

我想讲讲我的另一位客户，陈阿姨的故事。

陈阿姨是早年的拆迁户，手里握着六套房子，全是市中心的老破小，她平时从来不工作，每年光靠收租就能过得很滋润，在她的观念里，房子就是提款机,永远不会贬值。

但我帮她算了一笔账，如果未来房产税落地，参考上海和重庆的试点模式（虽然这两个试点比较温和），假设按照评估值的0.6%或者1%来征收：

陈阿姨这六套房子，虽然每套只有50平米，但地段好，评估价每套可能在300万左右，总价值就是1800万。如果税率是1%，她每年光持有成本就要交18万。现在老破小的租金回报率其实很低,六套房子的租金总和可能一年也就10万左右。

这意味着什么？意味着一旦房产税开征，且达到一定力度，陈阿姨的房子将从“资产”变成“负债”，她不仅收租不够交税,甚至可能需要卖掉房子来交税。

我的观点非常明确： 房产税的到来，本质上是对“囤房行为”的精准打击，它不是为了把普通人的唯一一套住房收走，而是为了让多套房持有者付出代价，从而逼出存量房源进入市场，降低租金和房价,让社会更公平。

新规背后的深意：不仅仅是钱的事

2021年9月1日实施的《土地管理法实施条例》里，还有一个非常值得关注的点，那就是对“集体经营性建设用地”的入市的细化规定。

这听起来很专业,我给大家翻译一下。

以前，农村的土地要变成城市建设用地，必须经过国家征收，变成国有土地，然后政府才能卖地，新规允许农村集体的经营性建设用地，在符合规划的前提下,可以直接进入市场。

这其实是一个巨大的信号,它在慢慢打破政府对土地供应的绝对垄断。

举个生活实例：以前在城郊结合部，有些村集体有闲置的厂房或者空地，他们不能自己盖楼出租或者卖给企业，必须等政府征地，他们可以在符合规定的前提下，自己跟企业合作,或者盖租赁房。

这会对我们产生什么影响？对于想在城市扎根的年轻人来说，这意味着未来租赁住房的供应来源会更多样化，地价成本可能会有所下降，长期来看,有助于稳定房租和房价。

作为一名注会，我看待这个问题不仅仅是看税收，更是看资产价值的重估，以前房子值钱，是因为下面那块地值钱，且地是垄断的，当土地供应的渠道稍微打开一条缝,单一房产的稀缺性就会受到挑战。

面对变局，普通人该怎么办？

说了这么多，大家心里可能还是犯嘀咕：“那到底我该买房还是卖房？”

这里，我必须结合我的专业经验,给大家几条非常务实的建议。

刚需客：别管新规，只管需求 如果你是像前面提到的小赵一样，结婚要用、孩子上学要用，那就大胆买。 我的观点是： 对于首套房，任何税收政策的设计初衷都是保护的，不要为了省那一点点可能的契税波动，去牺牲你的生活质量和家庭幸福，房子首先是家,其次才是资产。

投资客：必须算好“持有账” 如果你手里有多余的资金想投资房产，千万别再用过去十年的经验了。以前买房只看“涨不涨”，以后买房必须看“租售比”和“持有成本”。如果一套房子的年租金回报率连1%都不到，而你还要面临未来房产税的风险，那这就不是一个好的投资标的。 生活实例： 我有个朋友大刘，前几年买了一套风景区的度假公寓，想着升值，结果那地方平时根本没人住，租不出去，物业费还贼贵，现在想卖，流动性极差，挂了一年无人问津，这就是典型的“无效资产”。

资产配置：别把鸡蛋都放在房子里 这是我对所有中产阶级朋友最诚恳的建议，在房地产税渐行渐近的背景下，房地产作为高收益资产的时代正在过去。我们需要学会把资产分散一点，股票、基金、债券，甚至是自己的职业技能提升，都是资产，不要让自己变成“有资产、没现金”的穷光蛋。