房屋租赁税费，房东与租客的博弈，如何在这场零和中寻找最优解？

大家好，我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务老中医”。

今天我们要聊的话题，可以说是既敏感又现实，甚至可以说是每一个在城市中漂泊的年轻人，或者是手握几套房产的“包租公/包租婆”心头的一根刺——那就是房屋租赁税费。

为什么说它敏感？因为在中国的人情社会里，谈钱伤感情，谈税更是觉得“肉疼”，很多房东觉得“我的房子我做主，收租金交什么税”，而很多租客，尤其是那些需要用房租发票来抵扣个税的白领们，往往在要发票的那一刻,遭遇了房东的冷脸或涨价的最后通牒。

作为一名专业的注册会计师，今天我不打算给你背诵枯燥的税法条款，那不是我的风格，我想像朋友一样，和大家坐下来喝杯茶，聊聊这背后的门道，剖析几个真实的生活案例,并发表一些我个人的行业观点。

那个因为一张发票闹掰的周末

让我们先从一个真实的生活实例说起。

我的读者小张，在大厂做程序员，年薪颇丰，个税自然也不低，为了合法节税，他决定在APP上填报“住房租金”专项附加扣除，这本来是国家给打工人的红利，但操作需要填写房东信息，更尴尬的是，小张的公司财务突然通知，为了合规报销部分住房补贴,需要他提供正规的房屋租赁发票。

小张硬着头皮给房东李大姐发了微信：“李姐，您好，能不能麻烦您给我开个租赁发票？公司要用，另外我也要抵扣个税。”

原本客客气气的李大姐，消息回得慢了，语气也变了：“小张啊，开票可是要交税的，这税点不低，大概要5%到6%呢，如果你非要发票，那下个月房租我得涨500块钱，不然这房子我租不起啊。”

小张傻眼了，在他看来，房租5000元，李大姐一个月收5000，怎么开个票就要多出几百块的“隐形成本”？难道房东以前一直都在偷税漏税？还是说李大姐在讹他？

这就引出了我们今天要探讨的核心问题：房屋租赁的税费到底有多高？这个税到底该由谁来承担？

撕开“税负”的面纱：到底交了什么？

作为注会，我必须得给大家算一笔明白账，很多人，包括很多房东，其实并不清楚房屋租赁到底涉及哪些税，他们只知道一个笼统的概念：“税很高”。

个人出租住房（注意，我特指住房，非住宅商铺税率更高）涉及的税种不少，但国家为了鼓励住房租赁市场,其实给出了相当大的优惠政策。

个人出租住房主要涉及以下几类税费：

增值税及附加： 这是流转税，以前大家觉得重，但现在政策很给力，对于个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，也就是说，如果你月租金不超过10万元（大部分房东都达不到），其实是免征增值税的，即便超过了,税率也极低。
房产税： 这是对房子本身征收的税，通常情况下，个人出租住房，税率为4%，注意，这是基于租金收入的4%，不是房产原值的4%。
个人所得税： 这是大家最关心的，这部分税怎么算？有两种方式。
- 据实征收： （租金收入 - 修缮费用 - 800元或20%费用）× 10%，注意，个人出租住房的适用税率是10%，而不是通常工资薪金的那个超额累进税率,这已经很优惠了。
- 核定征收率（综合征收率）： 这是各地税务局为了简化征收，最常用的方式，也就是不让你算扣除项了，直接按租金收入的一个固定百分比收税，这个比例各地不同，一般在2.5%到5%之间。
其他小税种： 像印花税（个人出租住房免征）、城镇土地使用税（通常免征）等,基本可以忽略不计。

回到李大姐的案例。

如果李大姐所在的城市实行的是综合征收，假设综合征收率是5%（这已经算比较高的水平了）。小张月租5000元，那么税费 = 5000 × 5% = 250元。

你看，李大姐张口就要涨500元，其实把税负夸大了一倍，这就是信息不对称带来的“贪婪”或“恐惧”，很多房东一听“税”，就觉得是割肉，却不知道国家为了活跃租赁市场,其实已经把税率压到了地板上。

我的个人观点：转嫁税负是“市场行为”，但“裸价”是“法盲”行为

我必须发表一个非常鲜明的个人观点。

在目前的房屋租赁市场中，“税负由租客承担”似乎成了一种潜规则。 很多房东在挂牌时，说的都是“到手价”，也就是“税后价”，如果你要发票，对不起，你帮我交税,或者涨房租。

从经济学的角度来看，这确实是一种供需关系的体现，在当前的一二线城市，房源相对紧俏，房东处于强势地位，既然我不愁租，那么为了配合你去抵扣个税（这是你的收益），让我承担额外的成本（这是我的损失），我当然不干,税负就顺理成章地通过涨价转嫁给了租客。

作为专业人士，我必须指出这种“裸价”思维的法律风险。

从法律层面讲，租金是房东的收入，纳税是房东的法定义务，房东收取租金后，必须去税务局申报纳税，这是《民法典》、《税收征收管理法》规定好的。

如果房东坚持“不包税”，甚至因为租客要发票而随意涨价、解除合同，这在法律上是站不住脚的，虽然在实际操作中，很多租客为了息事宁人选择了忍气吞声,但这并不代表房东的做法完全合规。

我遇到过很多企业客户，在帮员工租房时，因为无法取得发票，导致这部分企业的支出无法在企业所得税前扣除，企业多交了25%的企业所得税，这时候，企业往往愿意给员工涨房租补贴，只要能拿到票，这就形成了一个死循环：个人房东不想交税，企业拿不到票，国家收不到税,最后大家都在博弈中消耗精力。

大数据时代的“裸奔”：你真的以为税务局不知道吗？

这是我要重点提醒各位房东朋友的一点。

十年前，你可能觉得我不去开发票，税务局就不知道我有房子在出租，那时候是“以票控税”,没有发票交易就无从查起。

但现在不一样了，我们正处于“金税四期”即将全面落地的时代。

什么是金税四期？ 简单说，就是税务局不仅管你的票，还管你的资金流,甚至管你的水电煤气。

举个真实的例子： 我认识的一位客户王先生，手里有三套闲置房产，一直都在私下出租，只收现金，或者转账但备注“还款”，坚决不开发票，觉得自己做得天衣无缝，结果去年，他在办理另一笔房贷业务时，银行系统风控提示他的流水异常，因为这几套房子对应的电表户主虽然不是他（他过户给了亲戚），但长期有固定的缴费记录,且与他名下的银行卡有频繁的资金往来。

虽然这只是一个风控案例，但它释放了一个信号：数据是打通的。

现在很多城市，住房租赁管理部门都有备案系统，虽然备案率还不高，但一旦大数据比对发现：某处房产长期产生水电费，且户主名下有频繁的进账记录，却从未申报过房产税或个人所得税,系统自动预警是分分钟的事。

到时候，不仅要补缴税款，还要交每天万分之五的滞纳金，甚至面临0.5倍到5倍的罚款，算一算这笔账，为了省那每个月几百块钱的税，去背上一个偷税漏税的案底，甚至影响征信,真的值得吗？

给租客和房东的“破局”建议

既然博弈存在，风险也存在，那我们该怎么办？作为注会,我给大家几条实用的建议。

给租客的建议：别硬刚，要谈判

作为租客，如果你去跟房东说“这是你的法定义务，你必须给我开票”,大概率你会收到涨房租通知或者被搬家。

更好的策略是：

算账： 比如你的房租是3000元，综合税率假设是4%，税费是120元，而你因为有了发票，每个月可以抵扣1000元的定额个税扣除，如果你适用10%的税率，那你每个月省了100元的税,这中间差价很小。
谈补贴： 你可以跟房东说：“李姐，开票确实要交税，这我理解，但是这税钱也就一百多块，如果您愿意给我开票，我可以在续租合同里，每个月象征性地给您涨100块，或者我一次性把这部分税补给您，这样我有了发票能报销，您也合规了，咱们都安心。”

用合作的态度去解决利益分配问题,比用法律条文去压人更有效。