大家好，我是你们的老朋友,一名在注会行业摸爬滚打多年的财务顾问。
最近这段时间，我的咨询热线几乎被同一个问题打爆了：“听说国家要开始征收房屋遗产税了？是不是以后父母把房子留给孩子，得交出一半的钱？”
每当听到这样的问题，我都能感受到电话那头焦虑的情绪，毕竟，对于绝大多数中国家庭来说，房子不仅仅是一个居住的场所，更是家庭财富的压舱石，是几代人心血的凝聚，一旦涉及到“税”，尤其是听起来就很昂贵的“遗产税”,大家心里的弦自然就绷紧了。
我就想抛开那些晦涩难懂的法律条文，用咱们老百姓的大白话，结合我职业生涯中遇到的真实案例，来和大家好好聊聊：房屋遗产税到底怎么征？现在我们要交哪些钱？未来又该如何应对？
现状打假：中国目前到底有没有“房屋遗产税”？
我要给大家吃一颗定心丸，截至目前，中国大陆地区并没有正式开征“遗产税”。
我知道，网上有很多标题党文章，说什么“深圳试点遗产税”、“遗产税草案已出”，搞得人心惶惶，作为专业人士，我必须负责任地告诉你：虽然国家在立法层面确实有过相关的讨论和草案（比如2004年曾出台过《遗产税暂行条例(草案)》），但迄今为止，该税种并未正式立法,更没有落地实施。
这意味着，如果你的父母现在要把房子留给你，在法律层面，你不需要向税务局缴纳一分钱的“遗产税”。
请注意我的转折。不交遗产税，不代表继承房产是“零成本”的。
很多人把“遗产税”和“继承过程中产生的其他税费”混淆了，虽然那个传说中的“大头税”还没有来，但在办理房屋继承过户的过程中，依然有一些绕不开的“小钱”需要支出，如果不搞清楚这些,很容易在办理手续时抓瞎。
既然没有遗产税，那继承房子到底要交什么？
虽然没有遗产税，但根据我的经验，大家在实际操作中通常会面临三种情况，每种情况的税费成本截然不同，我们可以把它们归纳为：法定继承、遗嘱继承（视同法定继承）和赠与。
法定继承：最省钱的路径
这是目前最主流、成本最低的方式，所谓法定继承，就是按照《民法典》的规定，第一顺序继承人（配偶、子女、父母）在没有遗嘱的情况下平分遗产。
在这个环节，最大的优势是免征契税和增值税。
根据国家税务规定，对于《民法典》规定的法定继承人继承土地、房屋权属的，不征收契税，因为属于家庭内部资产转移,也不涉及个人所得税。
请注意！这里有一个很多人都会忽略的“隐形高成本”——公证费。
在大多数城市的房管局办理继承过户时，为了证明你是唯一的合法继承人，通常要求提供《继承权公证书》，而这份公证,是按房产价值的比例收费的。
举个例子： 老张在二环里有一套房子，市值1000万，老张去世了，儿子小张是唯一继承人，小张去公证处办理继承公证。 公证费的收费标准通常是阶梯式的，比如2%以下，或者根据受益额分档累进，假设平均下来是1.5%（不同地区有差异，有的地方甚至更高），那么小张光公证费就要交15万！
你看，虽然没有交给税务局的“遗产税”，但这15万真金白银的公证费，依然是一笔不小的开支，这也是为什么很多人抱怨“继承房子太贵”的原因所在。
赠与过户：看似方便，实则暗藏杀机
有些老人身体还硬朗，想着“生前就把房子过户给孩子，省得以后麻烦”，于是选择了“赠与”的方式。
这里我要大声提醒大家：生前赠与，往往比死后继承更贵！
为什么？因为“赠与”不属于法定继承，虽然直系亲属赠与免征增值税和个税，但是契税是要交的！通常税率是3%。
还是那套1000万的房子,如果老张生前通过赠与给小张：
- 契税：1000万 × 3% = 30万。
这就比继承的公证费（假设15万）贵了一倍。
更可怕的是未来的“再出售成本”,如果小张以后想卖掉这套受赠的房子：
- 如果不是小张的满五唯一住房，或者满五年但不是唯一，个人所得税高达20%！
- 而且这个20%的征税基数，是（卖出价 - 原赠与价），如果当初赠与时没有交税或者价格很低，税务局会核定一个高评估价,导致你卖出时巨量交税。
相比之下，通过继承得来的房子，虽然出售时也要交个税，但在计算成本时，往往可以按照老张当初买入的原价来扣除,税负通常比赠与得来的房子要低。
买卖过户：买卖”比“赠与”更划算
这是一个非常反直觉的现象，父母把房子“卖”给孩子，反而比“送”给孩子更省钱。
如果这套房子是老张的“满五唯一”住房（满五年且家庭唯一生活用房）,那么老张把房子卖给小张：
- 增值税：免征。
- 个税：免征。
- 契税：如果小张首套，且房子小于90平米，契税仅1%；大于90平米是1.5%。
还是那套1000万的房子（假设大于90平米，小张首套）：
- 契税：1000万 × 1.5% = 15万。
你看，通过“买卖”过户，只要符合“满五唯一”，税费竟然和法定继承差不多，甚至比赠与（30万契税）便宜了一半！小张拿到手后，这就是他的“通过购买取得的房产”，未来再出售时，计算个税的扣除成本就是这次的成交价,税务筹划空间更大。
真实案例：老李家的“千万房产争夺战”
光说理论可能有点枯燥,我来给大家讲一个我亲身经历的真实案例。
我的客户老李，是个典型的“空巢老人”，老伴走得早，他名下有一套位于上海静安区的老破小，市值大概1200万，老李有一个儿子，常年在美国工作,很少回来。
老李身体每况愈下，开始担心身后事，他听信了小区门口中介的话，说“生前过户最省心”,于是准备去把房子赠与给儿子。
我得知后，赶紧拦住了他,我给老李算了一笔账：
- 赠与方案：1200万 × 3%（契税）= 36万，而且儿子拿到房后，如果以后想换房置换，出售时要交（1200万 - 原值）× 20% 的个税，假设原值极低,那几乎就是240万的税！
- 继承方案：等老李百年之后，儿子办理继承，虽然要交公证费（假设2%），约24万，虽然没有契税，但公证费也不便宜，关键是，如果儿子以后卖房，虽然也是20%个税，但扣除标准可以按老李当年的买入价算（假设当年买入价50万）,税基会小很多。
- 买卖方案：老李的房子满五唯一，直接卖给儿子，契税1.5% = 18万,这是当下最省钱的方案。
老李听完，犹豫了，但他提出了一个让我深思的问题：“如果我通过买卖过户给儿子，这房子就算儿子的资产了，万一儿子不孝顺，或者儿子在美国出了意外，这房子我就没法控制了，甚至可能被分走，我能不能留个‘尾巴’？”
这就是专业税务筹划与家庭财富传承的区别，钱不是唯一的标准，控制权和安全感同样重要。
我建议老李不要急于过户，而是去立一份专业的遗嘱，并进行遗嘱公证。
为什么？ 第一，老李依然拥有房子的完全产权，住在自己的房子里心里踏实。 第二，通过遗嘱继承，虽然未来儿子可能要承担一笔公证费，但这笔钱可以看作是为“控制权”买的保险。 第三，最重要的是，遗嘱可以避免未来可能出现的家庭纠纷，万一老李再婚，或者儿子离婚,没有明确权属的房产往往会变成法庭上的争夺焦点。
老李采纳了我的建议，他立好遗嘱，安享晚年，两年后老李去世，儿子回国，拿着遗嘱公证书顺利办理了继承，虽然交了20多万的公证费，但相比房产的安全和传承的顺畅,这笔钱花得值。
个人观点：我们该如何面对未来的“遗产税”？
写到这里，大家应该明白了，目前我们担心的“房屋遗产税”其实是个伪命题，真正让我们肉疼的是公证费和契税，作为注会,我必须保持前瞻性。
我的观点是：遗产税的到来，只是时间问题，而非是否的问题。
从国际惯例来看，随着贫富差距的调节需求，以及“共同富裕”目标的提出，遗产税作为一种调节财富分配的工具，迟早会登上历史舞台，虽然短期内（3-5年）全面开征的可能性不大,但高净值人群必须未雨绸缪。
作为普通人,我们该怎么办？
不要盲目恐慌，更不要盲目过户
现在很多老人因为害怕“以后要交重税”，急着把房子过户给子女，这是非常危险的！ 一旦房子过户给子女,这就变成了子女的财产。
- 风险一：子女挥霍,无家可归。
- 风险二：子女离婚,房产被作为夫妻共同财产分走一半。
- 风险三：子女欠债,房产被法院查封拍卖。
我见过太多因为早早过户导致老无所依的悲剧。千万不要为了省那点可能永远不来的税，而丢掉了现在的生存保障。
善用“遗嘱”这个低成本工具
立遗嘱是成本最低、控制权最强的财富传承方式。 以前大家觉得立遗嘱“晦气”，现在观念应该改改了，立遗嘱是对家人的爱护，是避免身后亲人反目成仇的最好礼物。 特别是《民法典》实施后，增加了打印遗嘱、录像遗嘱等形式，立遗嘱的门槛大大降低了，为了保证法律效力,我还是建议去公证处或者请专业律师见证。
关注“保险”和“信托”的高阶玩法
对于资产量较大的家庭（比如拥有多套房产），单纯的继承可能已经不够用了。 终身寿险是一个很好的工具，指定身故受益人，理赔金是直接给到受益人的，不属于遗产，不仅不需要交遗产税（假设未来开征），还能实现资产的定向传承，甚至有债务隔离的功能。 至于家族信托，那是超高净值人群的游戏，可以通过架构设计，实现几代人的财富分配，虽然门槛高,但效果极佳。
房子是死的，人是活的
回到我们最初的话题：房屋遗产税如何征收？
现在的答案是：不征收，但继承有成本（主要是公证费）。
未来的答案可能是：会征收，但会有免征额和配套的避税工具。
作为注会，我处理过无数数字，但我深知，在冰冷的税务数字背后，是温热的家庭关系和人性博弈。
我们谈论房屋遗产税，不仅仅是在谈论钱，更是在谈论我们希望给后代留下什么，是一套冷冰冰的房子，还是一份有规划、有爱意、有保障的家族财富？
希望大家在看完这篇文章后，能少一点焦虑，多一份理性，不要被网上的谣言带节奏，也不要为了避税而因小失大，根据自己家庭的实际情况，选择最稳妥的传承方式,才是真正的智慧。
如果你对自家的房产继承还有具体的疑问，或者想算算自己到底该走“继承”还是“买卖”，欢迎随时来找我聊聊，毕竟，在这个充满不确定性的时代,确定的规划才是最大的安全感。
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