什么是契税？买房时这笔冤枉钱到底该不该交？

作为一名在注会行业摸爬滚打多年的老司机，我见过太多人在面对购房合同时，对着那一长串税费清单发呆，最让人肉疼，也最容易产生误解的，莫过于“契税”了。

很多人问我：“什么是契税？为什么买房要交这笔钱？这笔钱到底是交给谁的？能不能不交？”我就不拿那些晦涩难懂的法律条文来念经了，咱们就像老朋友喝咖啡一样，坐下来好好聊聊这个让买房人“又爱又恨”的契税。

契税到底是什么？别再把它当成“过户费”了

咱们得给契税正个名。

契税就是一种“产权保护费”，当你买房子、买地，或者土地被征收的时候，土地和房屋的权属发生了转移，在这个过程中，国家作为不动产的最高管理者，给你提供法律上的保护，确权这块地、这套房子现在归你了，为了这个“确权”服务，你需要向国家缴纳的一笔税款,这就是契税。

在会计术语里，它属于“财产税”的一种，但它有个很特殊的性质：它是由承受方缴纳的。

这是什么意思呢？

举个生活中的例子，你从小王手里买了一套二手房，在这个交易中，小王是卖方，他是“转让方”；你是买方，你是“承受方”，虽然小王可能赚了差价，他得去交增值税和个人所得税，但是契税，必须由你——也就是拿到房子的人来交。

这里我要发表一个我的个人观点： 很多第一次买房的朋友总觉得契税是“冤枉钱”，觉得我花钱买了房，凭什么还要交钱才能确权？但在我看来，契税其实是国家信用体系的一种背书，你想想，如果没有契税和随之而来的不动产证，你手里那把钥匙开开的门，法律上怎么证明是你的？一旦发生纠纷，你的权益谁来保护？这笔钱交得虽然心疼，但它买的是“心安”和“法律承认”。

到底谁来交？羊毛出在羊身上

法律规定契税由承受方缴纳，但在现实生活的博弈中,事情往往没那么简单。

我有个朋友叫大刘，前年买二手房时遇到了个“鸡贼”的中介，中介跟大刘说：“哥，这房东说了，他是实收价，所有税费都由买家承担。”大刘当时急着买房,也没多想就签了合同。

结果到了过户那天，大刘看着税务窗口开出的单子傻眼了，除了那笔3%的契税，还有个税、增值税，加起来十几万，他去找房东理论，房东把合同一摊：“白纸黑字写着‘各付’还是‘买方付’？你自己没看清怪谁？”

这就是典型的“税负转嫁”。

虽然法律规定纳税义务人是买方，但在二手房交易市场，卖方往往处于强势地位（尤其是在卖方市场），他们会把税费转嫁到房价里，或者直接在合同里要求买方包税，作为买家，你一定要心里有数：不管合同上怎么写，最后掏腰包的大概率还是你。

我的建议是： 在签合同前，一定要把“契税由谁交”写进补充协议，虽然大部分时候是你出，但明确下来能避免后续扯皮，别像大刘那样，最后因为几万块钱的税费,搞得买房的好心情全毁了。

契税的税率怎么算？这里面的“坑”可不少

聊完了谁交，咱们来聊聊最核心的问题：交多少？

契税的法定税率是3%到5%，具体到咱们每个省、自治区、直辖市,都会在这个范围内定一个具体的税率。

重点来了！国家为了支持大家买房，尤其是首套房，给出了非常优惠的减免政策。 这也是为什么你听说的契税税率有1%、1.5%和3%的区别。

咱们来看看目前的普遍执行标准（具体以当地政策为准）：

首套房：
- 如果是90平米及以下，契税按 1% 征收。
- 如果是90平米以上，契税按 5% 征收。
二套房：
- 如果是90平米及以下，契税按 1% 征收。
- 如果是90平米以上，契税按 2% 征收。
三套房及以上：
- 通常不再享受优惠，一律按 3%（或当地法定最高税率）征收。

这里有个必须注意的生活实例：

我有个客户张阿姨，想给儿子买婚房，张阿姨名下已经有一套房了，儿子刚大学毕业，名下无房，张阿姨为了省事，直接用自己名义买了这套婚房，结果因为这是她的“二套房”，且面积超过了90平米，硬生生多交了0.5%的契税，如果是买一套200万的房子,那就是1万块钱的差别！

后来她来咨询我，我直拍大腿：“张姨，您应该让儿子做购房人，或者以家庭为单位（如果儿子未婚）申请首套房资格，那就能享受1%或者1.5%的优惠啊！”

我的观点是： 契税的优惠政策是国家给刚需族的“红包”，在买房前，一定要盘算好家庭名下的房产情况，合理选择购房人（写谁的名字），这能省下真金白银，别因为不懂政策,白白把红包扔了。

遇到这些特殊情况，契税怎么交？

生活不总是只有一手房和简单的二手房买卖，还有一些复杂的情况,契税的处理往往让人头大。

房子赠与：交还是不交？

很多人以为，爸妈把房子送给孩子，天经地义，不该交税,其实不然。

如果是直系亲属（父母、子女、祖父母、外祖父母）之间的赠与，虽然免征增值税和个人所得税，但是契税还是要交的！ 通常按照3%的征收率缴纳。

如果是继承（比如老人去世了，房子留给子女），那就不同了，法定继承人继承土地、房屋权属的，免征契税。

这里有个巨大的误区： 很多老人为了“避税”，生前不办过户，想着等百年之后让孩子继承，结果老人突然离世，留下的遗嘱不严谨，或者兄弟姐妹之间对遗产分配有异议，导致房子被冻结好几年,甚至打官司。

作为专业人士，我强烈建议： 如果是独生子女家庭，且关系和睦，生前赠与虽然要交契税，但能确权清晰，避免后续复杂的继承公证手续，如果是多子女家庭，或者房产价值巨大，那就要咨询律师和税务师，算一算是生前赠与划算,还是身后继承划算。

夫妻更名：加名字要钱吗？

夫妻之间房产加名、减名，或者变更共有份额，免征契税，这是国家给家庭内部的福利，一定要带上结婚证、户口本等材料去房产交易中心办理,千万别傻乎乎地去按买卖交易交税。

别想耍小聪明：阴阳合同的代价

在注会生涯中，我见过太多想通过“阴阳合同”避税的例子。

所谓“阴阳合同”，就是买卖双方在国土局备案网签时，签一个价格很低的合同（比如真实成交500万，网签写成200万）,以此来少交契税。

千万不要这么做！

为什么？因为现在的税务系统早就不是吃干饭的了，税务局有一套非常完善的“存量房交易计税价格评估系统”。

举个真实案例：小赵买了一套学区房，实际成交600万，中介教唆他网签价写成300万，这样契税能省一半，结果去税务窗口申报时，税务局系统一查，这套房子同地段、同户型的计税基准价是550万，税务局直接按550万作为计税依据，并且因为小赵申报价格严重偏低且无正当理由，不仅要求补税,还把他列入了税务风险关注名单。

我的个人观点非常鲜明： 在大数据时代，试图在契税上通过造假来省钱，是典型的“捡了芝麻丢了西瓜”，一旦被查实，不仅要补缴税款、滞纳金，还可能面临罚款，更严重的是会影响你的征信记录，为了省那点钱，背上信用污点，甚至影响以后孩子上学、贷款,值得吗？