房贷利率最新政策，已经贷款的房贷利率会调整吗？
本次利率下调与房贷相关的对象是LPR（贷款市场报价利率），所以以前以基准利率为计价基础的房贷不受影响，而即使是已挂钩LPR的房贷，最早也是在去年10月份以后才正式挂钩新办理的房贷利率计价，目前还没有一笔可以满足“重定价周期需要一年以上”这个条件，所以已经办理好的新房贷和老房贷的利率都不会随着这次的LPR的变化而变化，只有在办理了挂钩LPR的房贷利率并刚好达到重定价周期时，才能受益于LPR利率的下调。
一、老房贷与新房贷的计算基础并不一样，利率与LPR无关，要想跟随LPR变化需要等到利率转换完成以后。
1、存量房贷的利率计价与新房贷的计价基础并不相同。
（1）、存量房贷利率的决定因素。
存量房贷可以指所有在去年10月8日以前就已经办妥并出款的房贷，这部分房贷占了房贷余额的大多数比例，它的计价基础是基准利率，购房者的实际房贷利率在购房时会出现在基准利率的基础上上浮或下浮的现象。
具体的浮动情况要看购房当时的市场环境，市场过冷或者过热时都可能会遇到比基准利率更低或更高的利率浮动，首套房上下浮的幅度最大时都可以达到基准利率的30%，二套房以上的上浮幅度有可能更大。
所以存量房贷利率计价由基准利率和其上下浮幅度决定，而其中的基准利率就是房贷利率变动的根本，变动幅度一经定下将在合同期内不再改变，因此只有当基准利率出现调整时，才会引起这类房贷利率的变化，这些都与LPR无关。但这一现象将会随着存量房贷利率改革而出现改变，后面我们将会谈到这个内容。
（2）、LPR房贷利率的计算准则。
LPR挂钩房贷利率的计价是在去年10月8日以后，这种计价方式使房贷利率的计价基础由原来的基准利率变换为LPR。新的房贷利率的计算方式为LPR+加点数这两部分组成，其中的加点数是调控房贷利率的重要手段，在市场上它会随着市场的冷热变化而变化，但一经在办理时写进房贷合同后则对于办理人来说不会再改变。
而其中的LPR是利率市场化推进中重要一环，LPR每月20日将重新报价，使利率可以更加贴近市场情况。所以对于打算购房的人来说，每个月都可能会面临不同的利率，而对于已经挂钩LPR办理房贷的人来说，每月LPR的变化并不一定会影响实际房贷利率的变化。
因为房贷利率新政规定了一个重定价周期，可以理解为合同约定的变化间隔时间，这个时间间隔最少也要一年，所以即使LPR可以一月更新一次，但房贷利率至少也要一年以上才会更新一次LPR来重新计算利率。
具体的时间间隔是1年、2年、5年或更长可以和商业银行协商，而所采用的LPR就是重新计价时最近的那个LPR数值，一经确定后在间隔期内保持不变，直到期满再引入当时新的LPR重新计算，如此循环。
所以从这个角度来看，这次LPR下调只会对还未办理房贷的人产生影响，使他们有机会拿到比此前更低一些的房贷利率，而对所有已经购房的人都不会造成利率调整，因为即使在去年10月8号就办理了LPR房贷利率的人，也未达到一年这个最短的变换周期。
2、存量房贷将进行利率改革，后期如果选择挂钩LPR计价，将会在重定价时跟随LPR变化。
虽然这次的LPR下调不会直接造成存量房贷利率的调整，但由于LPR是每月20号会重新公布新的数值，以后的LPR有非常大的可能出现变化，所在从长远来说，后续如果LPR出现继续下调是有可能让广大背负房贷的人受益的，包括原来以基准利率计价的存量房贷用户。
为什么这样说呢？因为根据央行针对存量贷款的新政，存量房贷必须要在2020年的3-8月这段时间内完成转换，转换的方式有两种，一种是转为以LPR计价，另一种是转换成固定利率。
所以如果选择转换成以LPR为房贷利率计价基础的方式，那在房贷合同重定价间隔周期到了之后，就可以使用最新的LPR进行重新计算利率，如果后面利率继续下行成为事实，那就有机会享受到更优惠的利率。
二、如果LPR出现变动，那么挂钩LPR计价的房贷利率会有怎样的变化？
原则上房贷利率会随着LPR的变化而变化，但变化的周期却与LPR的周期并不同步，房贷利率的变化需要采用合同定价周期到期时最新的LPR数值，而这个周期最少也得一年，即LPR至少重新报价了12次，房贷利率才有机会用最近的LPR重新计算。
假设这次LPR下调时刚好是自己房贷合同重定价周期到期时间，那房贷利率也将随着下调。如这次LPR数值由原来的4.8%下调到4.75%，因为合同定价周期到期而采用新的4.75%重新计算，而房贷利率中的加点数部分已经是写进合同并且是规定了固定不变的，所以整体房贷利率就会随着LPR下调而同步降低了5个基点。
如果原来的房贷利率是5.45%（LPR4.8%+加点数0.65%），则下调后就变成5.4%（LPR4.75%+0.65%)，假设是50万30年期的房贷，那月供将由2823元下调到2808元，减少了15元。
所以在原则上LPR的变化对房贷利率的影响与以前的基准利率变化对存量房贷利率的影响道理是一样的，只是在变化的时间点上会存在差异，LPR的方式可以使房贷利率变化得更加频繁和更加灵活。
三、小结。
综上所述，对于这次LPR下调，无论是对存量老房贷还是10月8号后新签订的已挂钩LPR的房贷，暂时都不会造成合同利率的调整，但从LPR这种方式来说，它有机会在重定价周期到期后使房贷利率出现变更，这种变更的情况同样适用于由于存量房贷利率改革的影响而选择挂钩LPR的老房贷用户，他们的房贷利率将会随着重定价周期到期时的LPR变化而变化，变化的大小要对比合同上的LPR和变更期最近的LPR，两者的差值就是房贷利率变化的幅度。
中原银行存量房利率自动下调吗？
1. 不会自动下调。2. 中原银行存量房利率不会自动下调，因为存量房利率的调整通常需要根据市场情况和政策变化来进行，银行需要综合考虑各种因素来决定是否下调利率。3. 如果市场出现房价下跌或者政府出台相关政策鼓励购房，中原银行可能会考虑下调存量房利率以吸引更多的购房者，但这需要根据具体情况来决定。同时，存量房利率的下调也需要考虑银行自身的经营状况和风险控制等因素。
长安银行房贷利率多少？
长安银行房贷利率；一、短期贷款：一年以内（含一年），基准利率为4.35%；二、中长期贷款；一至五年（含五年），基准利率为4.75%；五年以上，基准利率为4.90%；三、个人住房公积金贷款；五年以下（含五年），基准利率为2.75%；五年以上，基准利率为3.25%。
10月8号以前需要抓紧买房吗？
公积金购房贷款利率是不做调整的，调整的是个人住房商业贷款利率。如果当地现在购房贷款利率是基准利率上浮10%以内，建议你在10月8日之前就买。
首先，新政对首套购房贷款利率的影响较小，对二套房影响较大。LPR是每月20日报价，以5年期市场报价LPR为下限，各地银行根据自身情况加点，形成最后的首套贷款利率。二套利率在LPR基础上+60点再加银行加点。例如，9月20日，5年期LPR是4.85%，那么下个月执行首套购房贷款利率4.85%+银行加点，二套购房利率4.85%+0.6+银行加点=5.45%+银行加点。
现行的购房利率是银行基准利率上浮制，如果只上浮10%就是5.35%，在可接受范围内，现在全球的银行基准利率都在降，未来我们国家的基准利率也只会降不会升。如果你们那里现在已经上浮20-30%，就不用着急买了，实际上会差不多。
其次，新政贷款利率由市场报价，每月调整，浮动性远远大于银行基准利率。新政签贷款合同的时候可以协商利率调整时间，最短为1年。而LPR为每月报价，当你的利率满一年，按最近一个月LPR计算下一整年贷款利率，如果运气不好，正好上调5年期LPR，你下一年都要按这个LPR计算贷款利率。
所以，如果你当地现在个人商业购房贷款，是在银行基准利率上浮10%以内，可能现在买会更好的策略。但是已经是基准利率上浮20-30%甚至更多的话，那就不用着急赶在10月8日前购买了。
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10月8日央行调整房贷利率政策？
蒋老师观点：央行调整房贷利率政策，从原来的基准利率政策调整为LPR制度，与每个人的房贷息息相关，但是对于已贷款的人影响甚微，后期房贷利率是否上升还要看落地房贷利率。
现行房贷利率是怎样的？第一，现行房贷利率的情况。
现行房贷利率是由央行基准利率+浮动比例，目前央行5年期基准利率是4.9%，而浮动比例是根据不同城市的情况来上浮。有的城市上浮5%，有的城市最高可以上浮到25%。
第二，不同城市浮动比例不同。
不同城市浮动比例的依据就是当地房地产政策的松紧程度，如果当地房地产市场相对平稳，那么浮动比例就会比较低，买房人的资金成本也不会太高。
相反，如果当地购房热情高涨，炒房投机的情况比较多，那么当地的房贷浮动比例就会高些。
第三，抑制炒房最高上浮30%。
以苏州为例，今年上半年房价开始暴涨，曾经有一个段子说的是“小王每天往返于苏州和上海之间上班，结果因为苏州房价太贵，把房子买在了上海”。
苏州今年也多次被住建部点名，意指“房价涨幅过快”。于是现在苏州首套房贷利率上浮20%，二套房贷款（未还款）最高上浮30%，强力抑制购房需求。
新出台的LPR制度什么意思？第一，18家银行集中报价。
过去的LPR完全跟随基准利率，而新出台的LPR的参照物不再是基准利率，而是市场报价利率。这个市场报价利率由18家银行集中报价形成，去掉最高和最低，最后加权平均得到LPR。
这18家银行包括五大行、城商行、农商行、外资银行和民营银行等。这些银行主体在市场上都是非常具有权威和影响力的，由他们报价来组成LPR利率，代表了市场上房贷利率的基本情况。
第二，银行报价基础是央行MLF利率。
而这18家银行的报价基础来自于央行的MLF水平。MLF又叫做中期借贷便利，主要指银行向央行的借贷成本。
简言之，每家银行的现金储备不一定足够，尤其是中小银行常常会面临“库里没钱”的窘境，所以需要向大银行借钱，若大银行没钱的话则可以通过向央行抵押优质资产，从央行借钱。央行的这个操作，就叫做MLF。
MLF利率就是央行借给大银行的资金成本，资金成本层层传递到中小银行，最终到个人手里的贷款利率。
所以这18家银行自主报价的利率基础，说到底还是来自于央行。
第三，MLF利率很难下调。
MLF影响最终的房贷利率，那MLF有可能下降吗？答案是很难。
因为目前国内7月份CPI已经达到了2.8%，连续5个月数据高企，国内物价还在不断上升，温和通胀使得下调利率空间极为有限。最终房贷利率也很难下降。
房贷利率和LPR的关系每个月更新一次LPR利率，最后落地的房贷利率还要在LPR基础上加上各家银行自身成本和资金压力，最终才是影响买房人的房贷利率。
定价基准转换后，全国最新的首套个人房贷利率不得低于相应期限的LPR，5年期以上的LPR为4.85%，比目前基准利率4.9%略低一点；二套不得低于5.45%，加上各家银行的上浮比例，最终和全国平均房贷利率5.76%相差不会太大。
此外，基准利率是不定期调整的，央行宣布加息或者降息，调整不会很频繁，一般是在经济发生较大波动的时候，才会直接调整基准利率；而LPR则是每个月定期公布数据，这个基准的调整更灵活，但是每次波动也不会太大。
调整房贷利率政策有什么影响？调整后的房贷利率对购房人有什么影响吗？
蒋老师的观点是：影响不大。现在房地产的形势依旧是严控房价，抑制投机，房住不炒依旧是红线，稳房价、稳地价、稳预期仍是主基调。
理解了这个政策意图，就明白房贷利率的转换的实质是：既实现小微企业贷款利率的降息（定向降息），又要保证房贷利率不能直接下降。在目前的全球降息的大背景下，这也是我们国家制度创新的一种举措。
对贷款的人有什么影响呢？第一，已贷款的人。
根据央行的公告，今年10月8日前，已经发放商业住房贷款和已签约但是未发放贷款的，按照原合同约定执行。也就是“老人老办法，新人新办法”。
如果央行调整了基准利率，已贷款的客户就受到影响了。不过央行也不太可能轻易调整基准利率，除非是经济数据全面下行。所以已经贷款的人，不用太过担心。
第二，还没贷款的人。
如果是还没有贷款的人，要看最终落地的房贷利率，也就是每家银行最终确定的利率。
这个还会跟个人申请房贷的资质相关。如果你的房贷资质不够优秀，那么在LPR的基础上，还会再加一些基点，并不一定优惠，如果你的资质比较优秀，也不会比现在的房贷利率要高多少。
第三，各省市因城施策。
从央行的表态中也可以看得出，新的LPR机制不会使得房贷利率下降，“房住不炒”的定位没有偏离。各省会根据实际情况，在统一指导价格上加价，这也是“因城施策、一城一策”的实际体现。既可以让企业的贷款利率下降，又能给各个城市提供实施空间。
对未来有什么影响？第一，房贷利率短期不会下降。
新的LPR机制把原来行政化的调整利率的手段，改进成为跟贴近市场化的利率机制，改变的是制度，但是指导思想是没有变化的。
新的房贷利率政策要求是不低于LPR，这个表述可以看得出未来的房贷利率不会降低，房地产行业资金收紧将会维持一段时间。
第二，上浮比例过高要慎重。
购房者在面临房贷利率上升时，如果已经上浮了20%~25%（或者基点上调过高）的话，可以通过选择不同银行或者向银行寻求优惠来降低一部分资金成本，虽然这种可能性较低，但是还是值得一试；另外，如果是刚需客户，这些上涨的利率在长期看都不是大问题，只要做好选筹，房价的涨幅会超过上浮的利息。
当然，如果对于利息比较敏感的客户，也可以耐心等待，下半年各大开发商资金紧张，为了加速回笼资金，会有打折促销的活动，所以可以等待周期性调整，在合适的机会再出手。
第三，若经济下行，则夜壶不得不用。
未来我们要重点观察国内宏观经济数据，因为全球降息背景和国内经济压力较大同时并行，经济好不好是最终决定降息和降准的最后一棵稻草。
我们大概率不会重走房地产刺激经济的老路，但是如果出现严重的不景气，那么“夜壶”该用的时候，不得不用。
综上所述：央行调整房贷利率，通过LPR机制来降低企业融资成本，同时控制房贷利率，属于国内金融机制的创新。对于已贷款的人来说，影响不大，只有央行基准利率变化，才会影响到已贷款的人利息。
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