房地产企业会计分录大全：从拿地到销售一套全搞定

我这几天被公司逼着搞了一套完整的房地产企业会计分录，从头到尾，真的把我整得够呛。今天终于弄完了，赶紧记录一下，分享出来，省得大家再走弯路。我这人记性不就爱把这些东西写下来。

先说拿地那块，这是第一步

我们公司前阵子刚拿下了一块地，当时操作的时候，我把整个过程的账都跑了一遍。

• 交定金和土地出让金：

钱给出去了，肯定得记。我直接记了借方“开发成本—土地成本”，贷方走的“银行存款”。当时财务问我为啥不先记个“预付账款”，我说这地基本就是跑不掉的，直接进成本省事。

• 拿到地后的各种税费：

除了地价，还有各种杂七杂八的税费，像是契税、耕地占用税这些，也是一笔大头。我都一股脑加进了土地成本里，借方还是“开发成本—土地成本”，贷方依然是“银行存款”。

接着是开发建设阶段，花钱如流水

地拿下来了，就开始动工了。这个阶段就是不停地砸钱，记账也得跟着跑。

• 建安工程费：

给施工单位付的工程款，这是大头中的大头。我记借方“开发成本—建筑安装工程费”，贷方“银行存款”或“应付账款”。如果涉及到发票进项税，那还得走“应交税费—应交增值税（进项税额）”。

• 各种配套设施费：

什么水、电、煤气、绿化这些，都得花钱搞。这些都算到开发间接费用里，借方“开发成本—开发间接费用”，贷方“银行存款”。

• 借款利息资本化：

我们公司项目都是靠银行贷款撑着，在项目没完工前，贷款利息得资本化。我记借方“开发成本—利息资本化”，贷方“长期借款”或者“应付利息”。等房子卖了，这笔利息就得转费用了。

营销和销售，回血的关键

房子建好了，就开始卖了。这个环节账务处理比较有意思，得提前收钱。

• 收到客户定金：

客户来看房，先交点定金锁房源。这钱不是收入，是负债。我记借方“银行存款”，贷方“预收账款”。

• 签订合同收房款（预售）：

签正式合同了，大笔的钱就来了。借方“银行存款”，贷方还是“预收账款”。这时候，销售环节的税费，比如印花税什么的，就得先提出来，借方“销售费用”，贷方“应交税费”。

• 确认销售收入和结转成本：

房子交付给客户了，这时候才能确认收入。这一步是把预收账款转为收入，同时把房子的成本结转掉。

确认收入：借方“预收账款”，贷方“主营业务收入”，同时把该交的增值税什么的算进去，贷方“应交税费—应交增值税（销项税额）”。

结转成本：这是个大动作，把前面积累的所有成本都拉出来。借方“主营业务成本”，贷方“开发成本”（终于把这个科目的余额清掉了）。

• 销售佣金和广告费：

请中介卖房，广告宣传都是要花钱的。我直接记在销售费用里，借方“销售费用”，贷方“银行存款”或者“应付账款”。

是项目收尾和结算

房子卖完了，项目也就到了收尾阶段。有一些尾款要付，也有些质保金要收。

• 结清工程尾款和质保金：

给施工方把剩下的钱付清，如果留了质保金，就记着“应付账款—质保金”。付钱的时候借方是“应付账款”，贷方“银行存款”。

• 土地增值税清算：

这个税很麻烦，要在项目全部卖完后才能算清楚。之前预缴的要冲抵，该补交的就补交。借方“营业税金及附加”（这个科目现在是新税制下的那个），贷方“应交税费—应交土地增值税”。

这一套流程跑下来，我感觉自己半条命都没了。房地产会计分录的特点就是投入周期长，成本核算复杂，还涉及到各种税费的预缴和清算，一步都不能错。我这记录就是我的血泪史，希望能帮到有需要的朋友们。