我这几天被公司逼着搞了一套完整的房地产企业会计分录,从头到尾,真的把我整得够呛。今天终于弄完了,赶紧记录一下,分享出来,省得大家再走弯路。我这人记性不就爱把这些东西写下来。
先说拿地那块,这是第一步
我们公司前阵子刚拿下了一块地,当时操作的时候,我把整个过程的账都跑了一遍。
- 交定金和土地出让金:
- 拿到地后的各种税费:
钱给出去了,肯定得记。我直接记了借方“开发成本—土地成本”,贷方走的“银行存款”。当时财务问我为啥不先记个“预付账款”,我说这地基本就是跑不掉的,直接进成本省事。
除了地价,还有各种杂七杂八的税费,像是契税、耕地占用税这些,也是一笔大头。我都一股脑加进了土地成本里,借方还是“开发成本—土地成本”,贷方依然是“银行存款”。
接着是开发建设阶段,花钱如流水
地拿下来了,就开始动工了。这个阶段就是不停地砸钱,记账也得跟着跑。
- 建安工程费:
- 各种配套设施费:
- 借款利息资本化:
给施工单位付的工程款,这是大头中的大头。我记借方“开发成本—建筑安装工程费”,贷方“银行存款”或“应付账款”。如果涉及到发票进项税,那还得走“应交税费—应交增值税(进项税额)”。
什么水、电、煤气、绿化这些,都得花钱搞。这些都算到开发间接费用里,借方“开发成本—开发间接费用”,贷方“银行存款”。
我们公司项目都是靠银行贷款撑着,在项目没完工前,贷款利息得资本化。我记借方“开发成本—利息资本化”,贷方“长期借款”或者“应付利息”。等房子卖了,这笔利息就得转费用了。
营销和销售,回血的关键
房子建好了,就开始卖了。这个环节账务处理比较有意思,得提前收钱。
- 收到客户定金:
- 签订合同收房款(预售):
- 确认销售收入和结转成本:
- 销售佣金和广告费:
客户来看房,先交点定金锁房源。这钱不是收入,是负债。我记借方“银行存款”,贷方“预收账款”。
签正式合同了,大笔的钱就来了。借方“银行存款”,贷方还是“预收账款”。这时候,销售环节的税费,比如印花税什么的,就得先提出来,借方“销售费用”,贷方“应交税费”。
房子交付给客户了,这时候才能确认收入。这一步是把预收账款转为收入,同时把房子的成本结转掉。
确认收入:借方“预收账款”,贷方“主营业务收入”,同时把该交的增值税什么的算进去,贷方“应交税费—应交增值税(销项税额)”。
结转成本:这是个大动作,把前面积累的所有成本都拉出来。借方“主营业务成本”,贷方“开发成本”(终于把这个科目的余额清掉了)。
请中介卖房,广告宣传都是要花钱的。我直接记在销售费用里,借方“销售费用”,贷方“银行存款”或者“应付账款”。
是项目收尾和结算
房子卖完了,项目也就到了收尾阶段。有一些尾款要付,也有些质保金要收。
- 结清工程尾款和质保金:
- 土地增值税清算:
给施工方把剩下的钱付清,如果留了质保金,就记着“应付账款—质保金”。付钱的时候借方是“应付账款”,贷方“银行存款”。
这个税很麻烦,要在项目全部卖完后才能算清楚。之前预缴的要冲抵,该补交的就补交。借方“营业税金及附加”(这个科目现在是新税制下的那个),贷方“应交税费—应交土地增值税”。
这一套流程跑下来,我感觉自己半条命都没了。房地产会计分录的特点就是投入周期长,成本核算复杂,还涉及到各种税费的预缴和清算,一步都不能错。我这记录就是我的血泪史,希望能帮到有需要的朋友们。

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