房屋租赁税率是多少2020？资深注会师带你算清楚这笔账

大家好,我是你们的老朋友，一名在注会行业摸爬滚打多年的“财务老中医”。

我在整理过往的税务咨询档案时,发现了一个非常有意思的现象，尽管我们已经来到了2024年，但后台依然有不少朋友在搜索：“房屋租赁税率是多少2020”，这让我不禁想起了那个特殊的年份——2020年，那一年，世界被按下了暂停键，经济环境充满了不确定性，而对于很多手里有闲置房产的朋友来说，把房子租出去，成了当时最稳妥的“现金流”保卫战。

既然大家这么关心2020年的标准,或者说想参考那个时期的政策作为基准，今天我就穿上“回忆杀”的马甲，带大家回到2020年，用最接地气、最人性化的方式，把这笔账给你们算得明明白白，别担心，这里没有冷冰冰的法条堆砌，只有实实在在的生活案例和我想对你们掏心窝子说的话。

为什么“税率”这个问题让人头秃？

在开始讲具体的数字之前,我想先聊聊为什么大家会对这个问题感到困惑。

“房屋租赁税率是多少2020”，这看似是一个简单的询问，但在我们专业人士眼里，这其实是一个“复合型”问题，为什么？因为在中国，收税从来不是一刀切的，你得先问清楚：你是个人出租，还是公司出租？你出租的是住房，还是商铺？你的月租金是多少？你所在的城市是北上广深，还是中小城市？

我记得2020年春天,我的老邻居老王火急火燎地给我打电话，老王是个退休教师，手里有两套闲置的老破小，平时也不太操心，那年疫情刚爆发，他儿子做生意资金链紧张，老王想着赶紧把房子租出去补贴家用。

结果他去街道办开证明的时候,人家问他要交多少税，他一下子懵了，他听隔壁张大妈说好像是2.5%，又听楼下李大爷说好像是5%，还有人吓唬他说要交20%！

老王在电话里急得直哆嗦：“我说小李啊，这到底是多少？我要是交高了，我不就亏了吗？我要是交少了，会不会以后找麻烦？”

这就是大家焦虑的根源,信息不对称，加上对税务政策的陌生，让简单的数字变成了心里的谜团。

个人出租住房：2020年的“优惠大礼包”

咱们先说最常见的场景：个人出租住房，这是2020年绝大多数房东面临的情况。

在2020年,对于个人出租住房，国家其实给出了相当大的优惠力度，特别是考虑到疫情的影响，政策层面是有倾斜的。

我们要把这个“税率”拆解开来看，你交的“税”是由好几个小税种打包而成的，通常我们称之为“综合征收率”或者分税种计算，为了让你看得更清楚，我们按分税种来拆解，再给你一个“打包价”。

增值税（VAT）

这是流转税,在2020年，国家出台了非常给力的政策（参考国家税务总局公告2019年第14号及2020年相关疫情优惠政策）。

一般规定： 个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额。
2020年特别优惠： 这一点非常关键！2020年，为了支持小微企业和个体工商户，政策规定：对湖北省内的小规模纳税人，免征增值税；湖北省以外的其他地区，月销售额不超过10万元（含本数）的，免征增值税。

生活实例： 还是老王的例子，他2020年把房子租出去了，月租金是5000元。因为5000元 < 10万元，所以在2020年，老王这笔租金是免征增值税的！一分钱增值税都不用交，如果是疫情前或者非疫情期间，通常是要交一点点增值税的。

房产税

这个税是交给房东的“持有成本”转化而来的。

税率： 个人出租住房，税率为4%。
计算： 不含增值税的收入 × 4%。

个人所得税

这是你收入的所得税。

税率： 2020年个人出租住房取得的所得，减按10%的税率征收。
计算： （不含增值税收入 - 修缮费用 - 800元或20%费用扣除标准）× 10%。

其他小税种

还有印花税（个人出租住房免征）、城镇土地使用税（免征）。

2020年个人出租住房，到底要交多少？ 在实操中，很多地方为了方便征管，会采取“综合征收率”的方式，通常在5%到5%之间，具体看城市。但在2020年，如果你享受了疫情免征增值税的政策，你的实际税负会大幅下降。

算笔账（老王的案例）： 老王2020年月租5000元。

增值税： 0元（享受免征）。
房产税： 5000 × 4% = 200元。
个税： 假设没有修缮费用，扣除800元起征点。（5000 - 800）× 10% = 420元。
合计： 200 + 420 = 620元。
实际综合税负率： 620 ÷ 5000 = 4%。

等等,这里我要插一句个人观点，大家别看到12.4%就觉得高，因为在实际操作中，很多地区对个人出租住房采取极低的“核定征收”，比如很多城市直接按租金的2.5%或4%一次性征收所有税费，如果是按核定征收，老王可能只需要交 5000 × 4% = 200元就完事了，这就是为什么“税率”在不同城市、不同征收方式下差别巨大的原因。

个人出租非住房：商铺与写字楼的逻辑

如果你不是出租住宅,而是把底商、写字楼或者商铺租出去，那“房屋租赁税率是多少2020”这个问题的答案就完全变了。

我有个客户叫小张,2020年他咬牙在郊区盘了个小店面做奶茶店，结果没撑过几个月就关门了，为了止损，他把店面转租了出去。

对于个人出租非住房，2020年的政策是这样的：

增值税

税率： 通常按照5%的征收率计算。
2020年优惠： 同样享受月销售额10万元以下免征增值税的优惠。

房产税

税率： 12%，这比住宅的4%高出了整整三倍！这是国家在政策上不鼓励个人持有大量商业房产闲置牟利的一种体现。

个人所得税

税率： 20%，这个是固定的财产租赁所得税率。

算笔账（小张的案例）： 小张把店面转租出去，月租金20000元。

增值税： 2万元 < 10万元，免征。
房产税： 20000 × 12% = 2400元。
个税： （20000 - 2400）× 20% = 3520元。
合计： 2400 + 3520 = 5920元。

你看,同样是一笔租金，商铺的税负（5920元）比住宅（620元）高出近10倍，这就是为什么我们在做资产配置时，一定要考虑“持有成本”和“变现成本”，很多朋友只盯着商铺买的时候便宜，或者宣传的回报率高，却忽略了税费这个隐形的“吞金兽”。

2020年的特殊背景：疫情下的税务温情

回顾“房屋租赁税率是多少2020”，如果不提疫情，那是不完整的。

作为一名注会,我见证了那一年税务部门的“柔性执法”，2020年3月，国家税务总局专门下发了公告，明确支持个体工商户复工复业。

在那个特殊的年份,很多房东也表现出了人性光辉，我记得当时有个新闻很火，说是一个房东主动免去了租户一个月的房租，虽然从税务角度，免租期间视同无收入，不需要交税，但这种行为在冰冷的数字之外，让人感到了暖意。

我的个人观点： 2020年的低税率政策，其实是一种“共克时艰”的社会契约，国家通过让渡一部分税收收入，鼓励大家把手里的资源流动起来，如果你在2020年出租了房子，你会发现，只要你去街道或者税务大厅申报，流程比以前简化了很多，很多地方还推行了“非接触式”办税。

这也给我一个启示：税务政策不是一成不变的死板教条，它是调节经济的杠杆。 当经济下行时，杠杆会放松；当经济过热时，杠杆会收紧，我们做财务的，或者哪怕只是普通房东，都要有这种敏锐的嗅觉。

给房东们的几点掏心窝子的建议

写到这里,房屋租赁税率是多少2020”这个问题，我想我已经把账算得很细了，但在文章的最后，我想跳出数字，给大家几点基于我职业生涯的建议。

别为了省税去“阴阳合同” 我知道，甚至很多我的同行也会建议客户，签两份合同，一份报税，一份私下交易，虽然这看似能省下那几个点的税钱，但在2020年及以后，金税四期、大数据联网已经非常成熟了。现在银行流水、房产网签信息、税务申报信息是打通的，一旦被查出来，不仅要补缴税款、滞纳金（每天万分之五），还要面临高额罚款，甚至影响个人征信，为了那点钱，背上一个税务污点，真的不值当，老王当时也想这么干，被我严厉制止了。

关注“起征点”和“免征额”的动态变化 2020年的亮点在于“月租金10万以下免征增值税”，但这个政策是阶段性的，如果你现在（2024年）看这篇文章，一定要去核实当下的政策，不要拿着旧皇历看新日子，如果你现在的租金超过了免征额，那税负成本会瞬间跳升，在做租赁定价时，一定要把税费算进成本里，不要等到收钱时才发现“到手只有这么点”。

学会利用“专项扣除” 如果你是个人出租，在计算个税时，是可以扣除修缮费用的，只要你能提供正规的修缮发票，这部分费用是可以在税前扣除的，比如你出租前把房子重新粉刷了一下，换了锁，修了水管，这几千块钱都是可以抵税的，这叫“合理避税”，是法律赋予我们的权利，一定要用足。

公司出租 vs 个人出租的筹划 如果你手里房子很多，是成立个租赁公司好，还是以个人名义好？