大家好,我是你们的老朋友，一个在注会行业摸爬滚打多年的“财务老中医”。
今天咱们不聊枯燥的会计分录,也不谈复杂的审计底稿，咱们来聊聊一个跟每个人钱包都息息相关，尤其是跟咱们中国人“买房置业”这件头等大事紧密相连的话题——契税。
提到“契税条例”，很多人的第一反应可能是：“哎呀，不就是买房时交的那笔钱吗？中介会算好的。”但作为专业人士，我必须得提醒你：在房产交易中，糊涂账最贵，契税看似只是总价的一个零头，但在几十万甚至几百万的交易面前，几个百分点的波动，或者是对政策的误读，可能就是好几年工资的差距。
身边的朋友小张就在这上面栽了跟头,也让我意识到，非常有必要把《契税条例》这本经好好给大伙儿念一念。
契税到底是什么？为什么叫“契”？
咱们先从根儿上说起,很多朋友问我：“老师，为什么叫契税？这个名字听起来怪怪的。”
“契”字在古代就是契约、合同的意思，在房产、土地发生权属转移的时候，也就是咱们常说的“买卖、赠与、交换”的时候，国家作为法律的保护者，给你办理了产权证，确立了你的合法所有权，作为交换，你向国家缴纳的一种税，就叫契税。
在2021年9月1日之前,我们依据的是1997年发布的《中华人民共和国契税暂行条例》，而随着《中华人民共和国契税法》的实施，契税从“暂行条例”升级成了“法”，这在法律界可是个大动作，意味着税收法定原则的进一步落实。
我的个人观点是： 很多人觉得“法”比“条例”听起来更严苛，担心税负会增加，其实这是一种误解，这次立法的核心精神是“税负平移”，也就是说，把过去成熟的暂行条例内容上升为法律，保持税制框架和税负水平总体不变，国家并不是想通过立法来多收钱，而是为了规范征收行为，让纳税人的权益更有保障。
1%、1.5%还是3%？揭开税率的“迷魂阵”
这是我最常被问到的问题：“老师，听说契税要涨到3%甚至5%了？现在买房是不是不划算了？”
这种恐慌情绪在朋友圈里传得沸沸扬扬,咱们来看看《契税条例》（现在叫契税法）是怎么规定的。
法律条文里确实写着：契税税率为3%—5%。
看到这儿,你是不是心里一紧？别急，作为注会，我要告诉你看文件不能只看半截，虽然法定税率是3%-5%，但国家同时授权省、自治区、直辖市可以对不同主体、不同地区在法定税率范围内提出具体适用税率，并报同级人大常委会决定。
这就给了地方很大的灵活性。
咱们拿现实生活中的例子来说,在北上广深这样的一线城市，以及绝大多数二三线城市，对于个人购买家庭唯一住房（也就是首套房），都有实实在在的优惠。
-
实例分析： 我的朋友小李，前阵子在杭州买了首套房，面积90平米以下，总价200万，他非常焦虑地来问我：“是不是要按3%交6万块钱的契税？” 我笑着告诉他：“放心吧，根据当地政策，90平米以下的首套房，契税税率减按1%征收。” 结果，小李只交了2万块钱。
同样是杭州,如果小李买的是二套房，且面积在90平米以上，那么税率可能就是2%。
这里我要发表一个强烈的观点： 不要被“3%-5%”的法定税率吓倒，对于绝大多数刚需购房者来说，1%和1.5%的优惠税率依然是目前的主流，这个“优惠”并不是法律里永久规定的，而是各地的“优惠政策”，这就要求我们在买房前，一定要去当地税务局或者咨询专业中介，确认当下的具体执行口径。
特别是对于豪宅或者非住宅（比如商铺、写字楼），那可是实打实地按照3%甚至更高（部分地区）征收的，这部分钱是省不下来的。
免征情形：家庭内部的“温情时刻”
《契税条例》里，最让我觉得有人情味的地方，就是关于免征契税的规定，国家在冰冷的税收条文里，给家庭温情留了一扇窗。
根据规定,有下列情形之一的，免征契税：
- 国家机关、事业单位、社会团体、军事单位承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、军事设施。
- 非营利性的学校、医疗机构、社会福利机构承受土地、房屋权属用于办公、教学、医疗、科研、养老、救助。
- 承受荒山、荒地、荒滩、荒沟土地使用权，用于农、林、牧、渔业生产。
- 婚姻关系存续期间夫妻之间变更土地、房屋权属。
- 法定继承人通过继承承受土地、房屋权属。
- 依照法律规定应当予以免税的外国驻华使馆、领事馆和国际组织驻华代表机构承受土地、房屋权属。
咱们重点看第4条和第5条,这跟咱们老百姓关系最大。
生活实例： 我的一位客户王先生，婚前全款买了一套房，写的是自己的名字，婚后两年，老婆觉得没有安全感，非要在房产证上加名字，王先生跑来问我：“老师，这加名字要不要交税啊？听说房子过户税挺高的。”
我告诉他：“放心，根据《契税条例》，夫妻之间变更权属，免征契税。”王先生高高兴兴地拉着老婆去办了手续，一分钱税没花。
再举个例子,关于继承，如果老人去世了，子女作为法定继承人继承房产，也是免征契税的。
这里有个巨大的坑，大家一定要注意！
很多人混淆了“继承”和“赠与”。
如果老人还在世,想把房子给子女，这在法律上叫“赠与”，不叫继承，虽然现在直系亲属赠与免征增值税和个人所得税，但是赠与通常是需要缴纳契税的（受赠人缴纳，通常3%）！将来子女把这个受赠得来的房子卖掉时，个税的计算基数非常不划算（按卖出价减去原赠与成本，甚至可能按差额20%征收）。
我的专业建议是： 如果是为了家庭内部资产传递，尽量走“继承”或者“买卖”的流程，而不要轻易使用“生前的赠与”，除非你有非常特殊的税务筹划需求，这其中的契税成本和未来的个税成本，差距可能是几十万甚至上百万。
买房时，契税到底怎么算？实操中的细节
咱们来点干货,假设你现在要去售楼处或者中介那里签合同，你得心里有本账，别被人忽悠了。
契税的计税依据,也就是你算税的基数，到底是谁说了算？
- 买卖成交价： 大多数情况下，就是你们合同上写的成交价格。
- 税务机关核定价格： 这是一个关键点。
生活实例： 曾经有个客户赵女士，为了少交税，在买房合同上玩了个“阴阳合同”，网签合同上写的是100万，实际上私下交易是200万，她心里美滋滋的，以为按100万交契税能省不少。
结果,税务局的系统里，那个小区的最低计税评估价是150万，税务局直接说：“对不起，你合同写的100万低于我们的系统评估价，我们不认，你得按150万交税。”
这就是《契税条例》赋予税务机关的权力：当成交价格明显低于市场价格且无正当理由时，税务机关有权核定计税价格。
对此，我的观点非常鲜明： 别为了省那点契税去搞阴阳合同，风险极大，现在是大数据时代，税务局的评估价非常精准；如果你按低价格交了契税，将来你卖房的时候，税务局认定你的房屋原值就是那个低价格，到时候你要交巨额的个人所得税，这就叫“捡了芝麻，丢了西瓜”。
契税法实施后的新变化：不仅仅是名字改了
既然《契税条例》已经升级为《契税法》，除了税率，还有哪些细节值得我们关注？
- 征税范围更清晰了： 比如土地经营权的转移，现在明确纳入了契税的征税范围，这对搞农业投资的朋友来说是个新课题。
- 纳税申报期限的明确： 过去暂行条例里说法比较笼统，现在的法律规定，纳税人依法纳税申报时，应当提交纳税申报表、不动产权属转移合同等材料，虽然具体期限还是由地方规定，但法律层面的约束力更强了。
- 退税机制的完善： 这是一个非常人性化的改动，比如你买了房交了契税，结果因为开发商的原因，合同没法继续履行，房子退了，现在的法律更明确了在办理权属登记前可以退税。
生活实例： 我同事小刘，前年买了套期房，交了契税，结果开发商烂尾了，最后退房，小刘以为那几万块钱契税打水漂了，我提醒他赶紧去申请退税，因为根据规定，只要没办理权属登记（也就是没拿到红本），合同解除后，是可以申请退还已纳契税的，最后小刘成功拿回了这笔钱，这简直是救命钱。
作为注会，我想对大家说的真心话
写了这么多,其实我想表达的核心观点只有一个：不要轻视契税，也不要妖魔化契税。
在当下的经济环境里,房产依然是中国家庭最重要的资产配置，而契税，是你获得这个资产合法保护所必须支付的“保费”。
很多人在买房时,为了几千块的物业费讨价还价，却对契税的缴纳细节一问三知，这种心态要不得。
我有几点具体的建议给到大家：
- 区分“法定”与“优惠”： 永远记住，3%-5%是法定税率，但1%、1.5%是当前的优惠红利，红利在，咱们就享受；如果哪天红利退坡（比如针对多套房的投机行为），也要有心理预期。
- 警惕“赠与”的陷阱： 除非是为了继承，否则别轻易用赠与的方式过户给直系亲属，先算算契税和未来个税的账。
- 保留好所有凭证： 契税完税证明是你以后卖房计算个税的重要依据，那是你的“护身符”，丢了补办非常麻烦，一定要像存折一样收好。
- 相信专业咨询： 网上的传言很多，什么“契税要涨”、“房产税要来了”满天飞，作为注会，我建议大家在做重大交易前，去当地税务局官网查最新的政策，或者咨询专业的税务师、律师，哪怕花几百块咨询费，可能帮你省下几万块的冤枉钱。
《契税条例》的演变，其实也是我们国家房地产市场走向规范化、法治化的一个缩影，它既保障了国家的财政收入，更在细微之处调节着财富的分配，保护着家庭的权益。
房子是砖瓦水泥,但更是家，理解了契税，其实就是理解了我们在获取这份“家产”时的权利与义务，希望这篇文章，能让你在面对繁杂的税费时，多一份从容，少一份焦虑。
买房是大事,且买且珍惜，且买且懂行，如果你在具体的操作中遇到什么拿不准的案例，欢迎随时来找我这个“财务老中医”聊聊，咱们下期再见！
还没有评论，来说两句吧...