房产所得税计算方法怎么算？手把手教你快速计算！

到底怎么算房产所得税？分享我的实际操作记录

前段时间卖了套小房子，这房产所得税那叫一个头大，跑了好几趟税务局才弄明白。今天就把我怎么算的，手把手给大家捋一遍，保证看懂，自己就能快速算出来。

第一步：搞清楚你那房子是不是“满五唯一”

这玩意儿是重中之重，直接决定你要交多少钱。“满五”就是你拿到房产证或者契税票算起，够五年了。“唯一”更简单，就是这套房子卖了之后，你和你家人的名下，在国内就没其他住房了。这个“家庭”概念，税务局认的是配偶和未成年子女。

我那套房子，住了六年，也确实是家里唯一的一套。那恭喜，这种情况下，免征个人所得税！ 一分钱都不用交。这就是最理想的情况。如果你是这种情况，后面的内容就不用看了，直接去办手续就行。

第二步：如果不是“满五唯一”，那就得老老实实算

我的情况是免了，但当初为了保险，我也把所有情况都研究了一遍。如果你的房子不符合“满五唯一”，税务局给你准备了两种计算方法，你可以自己选一个，哪个划算用哪个。

方法一：核定征收

这个方法简单粗暴，不用你提供一大堆乱七八糟的成本凭证，税务局直接定个比例，让你按成交价的1%或者1.5%或者2%来交。具体比例看你当地的政策。我们这边是1%。

• 计算公式： 成交价格 × 核定征收率（比如1%） = 你要交的所得税

比如我卖了100万，如果用这个方法，就是 100万 × 1% = 1万块钱所得税。这个方法的好处是省事，尤其适合你之前买房子的各种发票都找不到了，或者装修税费各种凭证不全的情况。

方法二：差额征收（最精确但也最麻烦）

这个方法就是真正的“所得税”算法了。既然叫所得税，那肯定是用你的卖房收入减去各种成本支出，剩下的“纯利润”部分，再乘以20%的税率。

• 计算公式： （卖房收入 - 房子的原值 - 合理费用） × 20% = 你要交的所得税

听起来有点复杂，但咱们一步一步拆开。

1. 卖房收入

就是你合同上签的那个成交价，比如100万。

2. 房子的原值

这个是当初你买这套房子花了多少钱。包括当初的购房款、契税、印花税等等。这个得翻出当年的购房发票和契税发票来。

3. 合理费用

这个税务局认的比较严格，主要是卖房过程中发生的正规费用，比如：

• 装修费用： 注意，不是你想报多少就报多少，税务局有上限，一般是原值的10%到20%以内，具体看地方规定。你得有正规装修发票。
• 卖房时交的营业税或增值税及附加： 如果你的房子还没满两年就卖了，那得交增值税，这部分钱可以扣除。
• 交易手续费、公证费： 拿着发票也可以扣。

咱们举个实际例子。我卖100万，当年买房花了80万，合理费用（各种税费和认定的装修费）花了5万。

那么我的“纯利润”就是： 100万 - 80万 - 5万 = 15万。

所得税就是： 15万 × 20% = 3万块钱。

第三步：对比选择，哪个少选哪个

你看，在上面的例子里：

• 方法一（核定征收）：交1万
• 方法二（差额征收）：交3万

那我肯定选方法一！交1万就行了。

你拿到两边的计算结果后，一定要选那个税额最低的去申报。 税务局是允许你这么做的。

我的经验是，如果你的房子增值不多，或者你手上的成本票据不全，那选“核定征收”（比如1%）通常最划算。只有那些房子买了很多年，原价很低，现在卖价暴涨的，才有可能跑去算20%的差额征收，前提是你手上的成本票据非常完善。

记住这个流程：先看满五唯一，免税最不免税，就按成交价1%（或1.5%）算一个数；再按差额20%算一个数；选最小的那个去交。 这样走下来，你就不会多花一分冤枉钱了。