如何执行国税发200931号？房地产开发企业纳税调整重点！

最近我接手了一个地产项目的年度审计，正好碰上当地税务局严抓国税发200931号文的执行情况。这个文件在圈子里早就是老生常谈了，但真要把里面的纳税调整做扎实，那真是一场体力活加脑力活。我这一头扎进去，没日没夜地翻凭证、核成本，把那点门道总算摸清了，今天就给哥们儿姐妹们捋一遍我的实操过程。

第一步：死磕预售收入，把账面数强制“归位”

我进场的第一件事，就是跑去销售部，把全年的预售合同台账全调了出来。很多会计习惯看账上的“预收账款”，觉得这就是全部了，不然。我拿着台账挨个核对，特别是那些还没正式网签但已经收了诚意金、定金的部分。按照31号文的意思，只要你钱到手了，不管你是挂在往来款还是预收，通通得按预计毛利率计征所得税。我一个一个把这些数抠出来，算出预计毛利额。这一步最容易出岔子，有的销售为了业绩，私下收的回款没报给财务，我就得盯着银行流水的备注，看到有类似“房款”字眼的，全给揪出来。这不光是调账，这简直是在当私人侦探。

第二步：计税毛利率的“生死时速”

定好了预售额，接下来的纳税调整重点就是那个计税毛利率。这玩意儿在31号文里可是有明确档位的，分省会城市、地级市、县级市。我当时做的那个项目在县级市，按规定是10%。但我发现财务小张之前图省事，给老板算账时全按以前的经验值5%拍脑袋。我赶紧把报表拦下来，按照规定的比例重新测算。这中间差出来的5个点，就是直接的纳税调增额。我拿着计算器在办公室里一通狂按，一看，光这一项补缴的税款就不是个小数目，那一瞬间，我觉得我这个博主的实干精神又升华了。

第三步：最让人头大的预提成本核实

31号文里有个特别狠的规定，就是关于“预提成本”。很多房企喜欢在竣工前多提点成本，想以此少交点税。我当时盯着工程部的合同，挨个对。重点看了出包工程的质保金和还没拿到的发票。按照规矩，预提的成本不能超过总预算成本的10%。我发现他们预提的装修费太离谱了，发票一张没有，全是自拟的预算单。我直接大手一挥，把超过比例的部分全做了纳税调增。那阵子工程部的老王见我就躲，觉得我是来砸场子的，我这是在救火，万一税务稽查来了，那罚款可比这多得多。

第四步：营销设施和临时建筑的处理

很多人容易忽略那个售楼部和样板房的处理。31号文写得很清楚，有些营销设施如果能拆掉重复利用，那是不能直接进开发成本的。我带着卷尺跑去工地看，发现他们的样板房是后期要拆除的，但账上直接全额进地价摊销了。我赶紧把这一块剥离出来，根据受益年限做调整。这东西看起来小，但几十个样板间加起来，那也是大几十万的波动。我就这么一点一点地磨，把账面和政策要求的偏差给抹平了。

第五步：结局与反思

忙活了快一个月，出报告的那天，我坐在办公室里把所有的调整分录又检查了一遍。执行31号文就像是在走钢丝，左边是公司的利润指标，右边是政策的红线。如果你不从头到尾把合同、发票、进度节点全部捋顺，光靠电脑里那点数据，那是肯定要翻车的。我这种野路子出身的实战派，最信奉的就是“证据链”，只要每一笔纳税调整都有对应的工程量单或者银行流水支撑，那心里就稳。虽然这活儿干得累，腰都要坐废了，但看到申报表平平整整，税务局那边也挑不出理，这种成就感，真不是拿那点奖金能比的。