房产买卖个税计算方式是什么？一文教你快速看懂所有算法！

最近琢磨着手头一套小房子要不要卖掉，这一琢磨不要紧，光是想到税，头就大了。以前模模糊糊知道卖房子得交个税，但具体怎么算，还真是两眼一抹黑。索性，我撸起袖子，好好把这事儿给捋了一遍。今天就跟大家伙儿叨叨我这实践过程。

第一步：搞清楚自家房子的基本情况

这玩意儿可不是张口就来的。我先把我那房本翻出来，仔仔细细看了几遍。关键信息就那几个：

• 啥时候买的？ 这个关系到“满不满N年”的问题。我那套是好多年前买的了，肯定过五年了。
• 是不是家里就这一套？ 我名下还有没有别的房子，老婆孩子名下算不算？这个也得搞清楚。我琢磨了半天，还就这一套在本地是登记在册的。

这两个点特别重要，因为直接关系到后面税怎么算，能不能少交点。我这就算是“满五唯一”沾边了，心里先松了口气。

第二步：打听个税的几种算法

知道了自家情况，我就开始打听这税到底怎么算了。网上查了查，也问了几个懂行的朋友，大概摸清了几个路子：

第一种情况，也是我最盼望的：免征！

就像我前面说的，如果房子是“满五唯一”，也就是房产证下来满了五年，而且是家庭在本地的唯一住房，那恭喜你，这个个人所得税大概率是能免掉的。我当时看到这条，心里那个美，感觉省了一大笔！

第二种情况：要是“满五”但“不唯一”，或者“不满五”

这就复杂了。一般有两种算法：

• 按差额的20%交： 啥意思？就是用你卖房子的价格，减去你当初买房子的原价，再减去一些装修费、贷款利息、中介费啥的合理费用，剩下的那个“利润”，按20%交税。这种算法，前提是你得能提供当初买房子的发票、合同，还有那些合理费用的票据。票据齐全的话，这个算法可能比较划算，特别是买入价比较高，或者合理费用比较多的时候。
• 按全款的1%（或特定城市的2%等）交： 这个就简单粗暴了。不管你当初多少钱买的，也不管你花了多少冤枉钱装修，直接按你这回卖房子的总价，乘以一个固定的比例，比如1%。这种算法，在你找不到原始凭证，或者买入价特别低、卖出价特别高，差额巨大的时候，税务那边可能会直接让你这么算。

第三步：我这房子到底怎么算？

我那套房子，因为确定是“满五唯一”了，所以理论上是可以免征个税的。但我这人就喜欢刨根问底，万一？万一哪个环节出了岔子，不符合免征条件了？所以我还是把那两种收费算法也琢磨了一下。

我翻箱倒柜找了找当初买房的合同和发票，还好都还在。然后又估摸了一下这些年零零碎碎投入的费用，在心里大概算了一下：

如果按差额20%算：

（假设卖出价 - 当初买入价 - 合理费用） 20% = 我要交的税

如果按全款1%算：

卖出价 1% = 我要交的税

我拿计算器按了按，因为我那房子买得早，买入价不高，如果真要交税，算下来差额20%那个数额还真不小。反倒是全款1%看起来“温柔”一点。这都是在我假设不能免征的前提下。

第四步：的确认与准备

搞清楚这些算法后，我就踏实多了。接下来就是真要卖的时候，去交易中心或者税务部门确认具体的流程和所需材料。一般“满五唯一”免征的话，也需要提供一些证明材料，比如户口本、婚姻证明（要是已婚）、房产查询证明等等，证明你确实符合这个条件。

我还特意留了个心眼，把当初买房的合同、发票、契税票，还有这些年可能涉及到的一些大额装修票据，都整理在一个文件袋里。万一，我是说万一，“唯一”这个条件因为某些原因没被认定（比如政策变动或者信息不对称），需要交税了，这些原始凭证就能派上用场，至少能争取按差额来计算，而不是直接被核定按全款的百分比交。

总结一下我这回实践的感受：

房产买卖这个税，看着复杂，只要把自家情况摸清楚，再了解那几个核心的计算规则，就没那么晕了。关键是“满五唯一”这个坎，能不能迈过去，差别太大了。再有就是，原始票据一定得保管好，关键时刻能省下不少真金白银。希望我这点折腾经验，对大家有点用处！