刚转行做房地产会计那会儿,我以为不就是记账嘛能有多难?结果老板把一堆合同、发票、付款单砸我桌上,让我把上个月项目成本理清楚的时候,我整个人都是懵的。那些砖头水泥、设计费、工程款,零零散散摊了一桌子,感觉比我家楼下菜市场的账还乱!
第一步:硬着头皮理原始凭证
没办法,只能硬上了。我先找了个最大的空办公桌,把所有纸片子按来源铺开。买地的合同、设计院的发票、施工队的进度单、材料供应商的送货单、还有一大摞员工的报销单,真是什么妖魔鬼怪都有。
我是这么干的:
- 趴地上找分类:把跟“花钱”有关的都挑出来,付款凭证、发票这些是命根子。
- 贴标签:搞了堆便利贴,写上“土地款”、“前期工程”、“建安工程”、“配套设施”、“开发间接费”——就按这个大的框框先归类。
- 查户口:每一张单子都不放过,看上面的金额、日期、单位名称、项目名称写没写清楚。你别说,真有好几张要么没盖公章,要么数字像小学生写的认不出,气得我想挠墙!
第二步:跟电脑死磕记账
原始凭证理得七七八八,就得往里输了。打开财务软件,手都在抖。房地产科目跟普通企业真不一样,那科目树看得我眼晕。
当时干的蠢事:
- 开发成本是祖宗:死命记住,“开发成本”这个一级科目底下挂的“土地征用及拆迁补偿费”、“前期工程费”这些二级科目才是主战场。每一笔钱都得琢磨清楚属于哪个儿子(二级科目)。
- 钱去哪了?:付钱的时候,得搞清楚是用银行付的,还是现金垫付的(这种少),或者挂账了(应付账款)。银行存款日记账得一笔笔对清楚,错一笔就完蛋。
- 被增值税绕晕:房地产增值税有点不一样,特别是预缴这个操作。看到预售房款进来,我就得算一算该预缴多少税,在系统里吭哧吭哧填申报表,一边填一边骂:“能不能简单点!”
那段时间,我键盘上的回车键都快被我按塌了,电脑还时不时卡死,急得我满脑门汗。
第三步:月末大考——成本分摊对账
房地产最要命的就是这个!到了月底,一看账,开发成本里一堆钱,但怎么把它们算到具体房子头上?总不能一股脑儿全堆上去。
- 找“秤”:土地成本按占地面积摊?建安成本按建筑面积摊?还是按工程概算比例摊?光跟工程部那帮大老爷们掰扯用哪个标准分摊就磨了好几天嘴皮子。
- 算盘精附体:用Excel拉表,各种公式疯狂套用。土地款先摊到各期,每期里的各种楼再摊。建安费也得拆,基础工程、主体结构、装修、设备安装...摊不成本歪得离谱,房子卖亏了都不知道!
- 抓狂的对账:财务账上的开发成本总数,得跟项目上工程部统计的工程进度成本(进度款)、采购部提供的材料入库成本对得上。对不上?那就等着熬夜!我记得有次为了查一笔200万的差异,翻凭证翻到凌晨三点,第二天还得红着眼去找工程经理吵架。
第四步:提心吊胆报税
熬过了对账,以为就完事了?太天真!报税才是的大BOSS。
- 预缴要准时:收到预售款就得算着日子把增值税、土地增值税预缴表交上去,晚一天都可能被惦记上。
- 土增税是玄学:听说后面土地增值税清算那才是真正的噩梦,我还没经历过,但光看那复杂的扣除项目、分摊规则,提前就开始发怵。现在记账的时候就得想着“这发票以后土增清算认不认?”,留个心眼。
- 跑腿盖章:填完一大沓申报表,打印、盖章、签法人名。厚着脸皮去找领导签字的时候,生怕他多问一句。3亲自跑税务局交表,柜台小姐姐一个眼神我就心虚,生怕哪个数填错了被留下来“喝茶”。
血泪教训和一点点心得
折腾一圈下来,最大的体会:房地产会计,真不是人干的!细节多如牛毛,一步错可能后面全乱套。我现在算是摸着点门道了:
- 原始凭证是爹:一开始就把单子收好、分好、审严点,后面省下无数力气。
- 科目设置要搭好架子:开发成本底下那几个二级科目(土地款、前期、建安、配套、间接费)必须清清楚楚分别混在一起煮大杂烩!成本分摊才有迹可循。
- 多问多学:脸皮要厚!不懂就去问开发部经理、工程部经理,他们那边怎么做的,数据咋来的。税务局的最新口径也得时刻盯着。
对了,说说我为啥转行干了这活。去年老家修路占了点地,赔了笔钱。我本来在个小公司当会计,闲得发慌。亲戚知道后就说:“你不是会记账吗?现在房地产多火,赶紧去!钱多!” 我脑子一热就去了。结果?钱多不多不知道,头发是真的掉得多! 有天晚上加班核对钢筋款,孩子发烧老婆打爆电话,冲回家还被骂“挣几个钱命都不要了?”。第二天顶着黑眼圈去上班,领导还问昨天那笔代垫水电费记清楚了没……当时真想当场把凭证甩他脸上!算了,看在……房贷的份上,还是老实干活!谁让我入了这个坑。现在看到施工队的票,手还有点抖,条件反射了属于是
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