国税发 2009 31号

国税发 [2009] 31 号：房地产开发企业的“税务秘籍”！

各位看官，今天咱们聊点“硬货”——国税发 [2009] 31 号，也就是关于房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知。别看这名字长，其实就是给房地产开发企业制定了一份“税务秘籍”，教你如何合理合法地缴税，并且还能让你赚的盆满钵满！

我可没有开玩笑，这份文件可是满满的干货，从增值税、企业所得税到预提费用，几乎涵盖了房地产开发企业所有税务方面的关键信息。就好像一份精美的“税务宝典”，让你在税务的海洋里畅行无阻！

税务宝典的第一章：增值税

咱们得说一说增值税，这可是房地产开发企业最常接触的一种税。根据国家税务总局公告 2016 年第 18 号的规定，一般纳税人、小规模纳税人采取预收款方式销售自行开发的房地产项目，应在收到预收款时按照 3% 的预征率预缴增值税。

也就是说，你只要收到买房人的预付款，就必须按 3% 的比例缴纳增值税。不过，别慌！这份“税务秘籍”还告诉我们，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，再根据实际毛利额进行调整。

所以，对于那些还没完工的项目，你可以先按预计毛利率预缴增值税，等到项目完工后再根据实际毛利额进行调整，这样就能避免缴纳过多的税款啦！

税务宝典的第二章：企业所得税

除了增值税，企业所得税也是房地产开发企业需要缴纳的“重头戏”。根据国税发 [2009] 31 号文件第十二条规定，企业所得税的计算方法也是相当灵活的。

例如，企业销售公建设施，并将公建设施无偿移交政府，那么这部分所得税是可以免缴的。是不是很惊喜？而且，根据文件第三十二条规定，除了特定的预提（应付）费用外，其他预提（应付）费用都可以作为企业所得税的成本扣除。

也就是说，在计算企业所得税时，你可以将这部分预提费用直接扣除，从而降低企业的税负。

税务宝典的第三章：其他税务注意事项

当然，除了增值税和企业所得税，还有很多其他税务事项需要注意，比如：

不得抵扣的进项税额：根据《实施办法》第二十九条，适用一般计税方法的纳税人，兼营简易计税方法计税项目、免征增值税项目而无法划分不得抵扣的进项税额，就需要按照一定的比例进行分配。

预提（应付）费用：根据国税发 [2009] 31 号文件第三十二条规定，除了一些特定的预提（应付）费用外，其他的预提（应付）费用都可以作为企业所得税的成本扣除。

兼营业务：如果企业兼营了其他业务，就要注意区分不同业务的税务处理方法。

为了让大家更清晰地理解，我特地整理了一个将国税发 [2009] 31 号文件中的主要内容进行汇总：

当然，以上只是国税发 [2009] 31 号文件中的一部分内容。想要了解更多信息，建议您仔细阅读这份文件，或者咨询专业的税务顾问。

写在最后

好了，关于国税发 [2009] 31 号的介绍就到这里了，相信各位看官已经对这份“税务秘籍”有了初步的了解。

记住，税务问题可不是儿戏，一定要严格按照相关规定进行处理。如果你对某些条款存在问，最好咨询专业的税务顾问，避免出现不必要的麻烦！

那么，大家还有什么关于税务方面的问题吗？欢迎在评论区留言交流！