大伙儿晚上我想跟大家伙儿聊聊我自个儿琢磨“投资性房地产会计分录”这点事儿的经历。这玩意儿听着好像挺高大上，真操作起来，也就那么回事儿，主要是得把思路捋清楚了。
一开始的懵圈与摸索
记得那是前几年，我一亲戚，手头攒了点小钱，就寻思着买个临街的小铺面，想着租出去能收点租金，以后要是行情好了还能卖掉赚一笔。他自个儿对会计这块儿基本就是个门外汉，买完之后账目做得那叫一个乱七八糟。就爱瞎琢磨，看着他那乱糟糟的账本，强迫症都快犯了，就主动请缨说：“我来帮你弄弄看！”
一开始我对着“投资性房地产”这几个字也犯嘀咕。我以前在公司里接触的都是些普通的固定资产，这玩意儿专门拎出来叫“投资性”，肯定有它的道道。我就先上网查了查，又翻了翻以前大学的旧课本，大概明白了，这就是公司或者个人买了房子、地皮，不是自己用，也不是等着盖好了卖，纯粹就是为了租给别人收租金，或者等它升值了再转手。
具体咋操作？我的实践记录
弄明白了定义，接下来就是实际做账了。我把我琢磨和操作的过程一步步给大家唠唠：
第一步：买房子的钱咋记账
这肯定是头等大事。我亲戚买那铺面花了100万，另外还交了些税费、中介费啥的，七七八八加起来大概5万块。这些钱都得算到房子的成本里去。我当时是这么做的：
- 借：投资性房地产 – 成本 105万
- 贷：银行存款 105万
这么一来，账上就明明白白记下了这套房子的原始价值。
第二步：选啥模式来核算
书上说，这投资性房地产后续计量，一般有两种模式：成本模式和公允价值模式。我寻思着，我亲戚这小本买卖，就一个铺面，也没那精力天天去评估房价涨了多少跌了多少，而且税务上可能成本模式也简单点。我就给他选了成本模式。
第三步：成本模式下的折旧或摊销
既然是成本模式，那就跟咱平时用的固定资产差不多，得计提折旧。土地使用权的话，就叫摊销。我查了下，他那铺面预计能用个20年，假设没啥净残值。那每年就得折旧一部分。
比如说，那105万里面，房子本身价值占了80万（假设土地使用权是单独计价的，或者按比例分摊），那每年折旧就是 80万 / 20年 = 4万。要是按月提，就再除以12。
分录就这么写：
- 借：其他业务成本 4万 (因为租金收入算其他业务收入，所以对应的成本也进其他业务成本)
- 贷：投资性房地产累计折旧 4万
如果是土地使用权摊销，科目就换成“投资性房地产累计摊销”。
第四步：收到租金了咋办
这简单，收到钱了，银行存款增加，同时确认收入。假设一个月租金5000块。
- 借：银行存款 5000
- 贷：其他业务收入 5000
第五步：万一房子不值钱了咋办（减值）
虽然咱用的是成本模式，但也不是说完全不管市价。要是哪天发现这房子因为周边环境变化啥的，突然大幅度贬值了，而且短期内恢复不了，那就得计提减值准备了。不过我亲戚那铺面地段还行，暂时没遇到这情况。真要计提的话，大概是这样的：
- 借：资产减值损失
- 贷：投资性房地产减值准备
这个金额得评估，一般小打小闹的就先不考虑这么复杂了。
关于公允价值模式
顺带提一嘴那个“公允价值模式”。要是选了这个，那就不提折旧摊销了，而是每个资产负债表日都得看这房子的市价（公允价值）是涨了还是跌了。涨了，就增加投资性房地产的账面价值，同时计入一个叫“公允价值变动损益”的科目；跌了就反过来做。这个对我们这种小规模的来说，操作起来比较麻烦，评估公允价值也不是件容易事，所以就没选。
的效果嘛
就这么一步步捋下来，我帮亲戚把投资性房地产这块的账目基本上理顺了。从买房、记成本，到后面每个月收租金、提折旧，都清清楚楚。他一看账本，收入多少，成本多少，明明白白，也省心多了。
这投资性房地产的会计分录，看着名头大，拆解开来，就是把买房子的钱记对地方，然后根据你选的模式（成本模式还是公允价值模式）进行后续的账务处理。只要把每个环节的逻辑搞懂了，实际操作起来也就得心应手了。我这实践经验，希望能给有需要的朋友一点点启发！
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